2019年8月27日，在由经观传媒主办的第九届（2019）IF·商业地产年会上，弘阳商业集团执行总裁祝林，与大家分享了他的观点：商业项目如何通过了解消费者，洞察消费者，来赢得消费大市场。

以下为演讲内容节选：

一个商业项目，因为能够持续创造价值，给企业，给商户，给消费者带来价值，这个商业才能持续地发展，才能不断地迭代。商业项目最大的价值就是商业地产的核心资产，它是有属性，有周期的，这就要求开发商在看商业项目的时候，一定要将前期定位做好，透过数据，看到未来。

一个真正的能成为聚能场的、好的商业项目，一定是个双重地标，它不单单是一个建筑物理上的地标，还是一个内心精神上的地标。

2018年的消费趋势显示的数据背后都是消费者内心的变化，人的变化，以及城市带给它的变化。炫耀性的消费，是现在非常典型的特点，消费者很多时候需要仪式感，它受人的消费心理，消费习惯和内心诉求等因素影响。某个购物中心能满足消费者其中某一方面的诉求，那么这个聚能场就跟消费者能产生共鸣，这就抓住了他们的内在需求。如何去洞察消费者，除了常用的大数据是当下比较流行的，一定要关注真正的、内在的、人性的消费需求。

在洞察消费者的时候还要关注城市的发展。商业是依托于地产，依托于整个城市的，是城市的发展改变了产业结构，改变了人口居住结构，进而带来了消费的变化，很多失败的项目往往在前期的定位和建设过程中，对整个城市的解读没有这么深刻。

怎么触发激活？怎么创造价值？商业发展中所有的消费者，所有的消费心理无非是三个词，一个是廉价，一个是便利，一个是多元。自商业地产发展的时代开始，从追求廉价，到后来追求便利，再后来是多元，现在消费者已经从单一的需求转变成了三个都想要，又想便宜又想便利还要多元，这就是现在讲的这个场要如何去跟消费者产生这种联系，怎么去触发来形成价值链的闭环。

讲一个案例，以弘阳商业项目为例，消费者进入一个商场里面，要从内在给到消费者和城市一些不一样的东西。这个商业体，有一个“永不落幕的秀场”，六千多平米的带盖的中心秀场。8月份，正好是台风登陆的那天，弘阳广场C馆开业，因为有了中心秀场，舞台一点不受影响。现在这个中心秀场每天的客流少的是五六万人，多的时候十多万人，形成南京的一道独特的风景线。

回到三要素，廉价、便利、多元，是人性中永不落幕的铁律。

通过连接，赋能，跨界，让消费者参与到价值的界定和创作的过程之中，企业和消费者之间共同创造价值，为用户带来意想不到的价值，物超所值，而不是单一的只是来买东西。这就是打磨空间的价值，所有的商业项目，消费者进入一个商场里面，首先能感受到的是目之所及，商场到底是什么样的，要围绕着城市发展，消费者的变化进行空间的变化，比如商场打造沉浸式的体验，欢乐小镇，风情节，网红桥，在商场里做透明玻璃栈道，做文化中心。

围绕这些项目不仅要有标签和品牌价值，有IP，有摩天轮和秀场，这些带来的是商业的效应，社会的效应，人文的效应，让整个商场变得有趣和好玩，真正的变成永不落幕的秀场。

运营为王，做价值，弘阳更多地是从竞争的逻辑怎么变成连接，竞争空间会越来越小，连接共生的空间会越来越大。这是共生成长的逻辑，就从业主端，商户端，员工端，竞争对手端，共同打造成了聚能场。

商业地产一窝蜂的时代已经结束了，深度思考的时代来临了，预测未来最好的方法是大家一起努力创造未来。