2019年8月27日，在经观传媒主办的第九届（2019）IF·商业地产年会上，建业商业集团董事、总裁张子玉，同我们讲述了建业 “27年的坚守‘内化’品牌力”的故事。

以下为演讲内容节选：

建业来自中原河南，去年销售820亿，是唯一一家在中国一个省份深耕了27年的香港上市公司，至今没有走出河南。除了地产开发，建业还拥有综合体，旅游地产，十余家五星级酒店等等。

在郑州激烈的商业竞争环境中，建业在凯旋广场打造了微时空，这是河南省第一家主题型的购物中心，第一层大概七千平米，围绕着河南的元素，穿插了消费者喜欢的场景，商业结合主题。

此外，建业还做了7000平米的书店，很多人认为做书店不赚钱，但建业的书店40%-55%是图书的销售，50%左右通过文创和店中店组合的，书店提供了一种生活方式，这一点是具有持久延续属性的，因为时代变了，从物质的满足，到内心幸福阶段，以消费者精神享受为竞争力的商业时代到来了。

建业是一个特殊的样板，有500万足球粉丝，在建业的购物中心里面基本上都有一个建业足球俱乐部，这样定期把球员请过来跟消费者互动。

目前经济的快速发展，消费者需求的提升和年龄层的改变，让大家看到了购物中心的发展非常迅猛，既实行了市场的发展，也满足了需求。通过看一些数据，每年大概有一千个购物中心面世，优秀的项目从一开始就要有自己的符号，才能吸引更多的消费者，这样不同商业的定位和组合在不同区域才能形成自己的核心竞争力和符号。

在商业前期规划时，对业态的组合和定位，包括如何吸引消费者的设施，在这些基础上，加上所处的地理位置，和大概能辐射的周边商圈，形成了拿地的时候的基础评估，然后就会有基础的定位，结合着这些基础，建业在商业运营的不同时期，包括前期的规划，定位，招商，运营，包括到后期的资产退出，都想过一些能够吸引消费者，能够让资产升值的办法。

商业地产实际是金融产品，建业在设计之初，就考虑到了回报率的问题，会考虑到如何退出，会考虑到资产的升值，如何去满足资本市场要求，不管最后做ABS也好，还是去瑞斯也好，都少不了基本回报。建业看到了购物中心也是围绕着消费者投资和运营商，开发公司也是投资商，盖完以后做运营，同时建业拥有自己的基金公司跟资本对接，所以大家有看到产品功能和经营推动，基于此最核心的是商业运营，能否满足6%-8%的回报，这是最基础的。

基于这种投资的经济，现在大家看到了国家对房地产的调控，包括消费者的不同需求，也反映出了国家经济是在不断地增长，消费者的需求也在不断地改变，唯一不变的是他们的生活依赖。

购物中心是离不开服务，离不开经营的，建业也看到了如何在竞争非常激烈的情况下形成自己的双边符号，每个商业运营企业都有自己标志性的东西，建业也是在结合着时尚创新，这种体验型的，娱乐型的吃穿用玩，做成消费者能够喜欢的东西，只有创新的商业，符合市场发展的商业才能符合消费者的定位。从物质的满足，竞争力的转化，内心幸福阶段，以消费者精神享受为竞争力的商业，这就是今年开业的凯旋广场的出发点和初衷。

通过对消费者做基础分析，基础型消费，品质型消费和享受型消费，这些结合起来不外乎是让消费者喜欢你的地方。在结对消费者的基础分析，从消费服务的升级上，到目前的基础实体的消费，APP从线上到线下的导引。大家可以看到正是因为很多差异化的东西。所以建业从产品上，从商户的定位上，从服务的设计上，从硬件的创造上，大家看到了内容空间+服务，只有不断地推陈出新，才能让消费者享受到实体经济带来的生活的乐趣和体验互动。

建业结合差异化的经营，结合着集团的一些资源，惠及消费者，给他们意想不到的服务，只要是真心诚意，27年的坚持，可以融化一切。