在第九届（2019）IF·商业地产年会"上，米域联合办公创始人冯印陶先生的一席演讲引人侧目：“生活的底层架构，在发生着巨变，当这个变化传导到商业生态上，就是时间的碎片化，功能服务的社会化，空间布局的分散化。而共享办公的成长空间正源于此。”

在海外跨国公司历练多年之后，八零后冯印陶先生2015年回国，为轰轰烈烈的万众创新感染，开始了一边观察，一边思考，一边创业的打磨过程。

成立于2016年7月的米域，目前在上海拥有9个联合办公、6个洋房办公以及1个商业立方体项目，几乎所有空间均位于市中心的核心位置。冯印陶先生透露：“当前我们包含在建的项目面积有10万平方米，主要布局在北京和上海两地。至2019年年底，我们的目标是项目面积拓展到30-50万平方米，并且计划向深圳、广州、杭州进军布局。”

冯印陶先生敏锐地触摸到了联合办公的新鲜而又多变的脉博，开拓着独到而独立的崭新商业生态。

来自底层逻辑的脉冲力量

冯印陶先生展示了一幅移动互联下生活底层逻辑发生的巨变：

“我们的生活方式在过去的5-10年时间内发生了特别巨大的变化，这些数字是每天发生的交易量，在大众点评上，每天有2000万单的外卖，饿了吗有900万单，摩拜有830万单，滴滴有3000万单的出行，淘宝每天有127亿的交易，京东有25亿，我们的生活已经被移动互联网非常深刻地改变了。”

冯印陶先生认为，生活方式在技术的推动下，正在对商业地产形成巨大的挑战。三个显著效应：时间的碎片化，功能服务的社会化，空间布局的分散化。

这样的背景之下，冯印陶先生用五个维度来衡量消费之变："“颜、质、懒、控、宅”。颜，毫无疑问是需要更好看，而且好看，设计感本身是巨大的杠杆；质，是可靠、信用；懒，更便利，便利的重要性超出任何以往时候；控，更智能，越来越多的服务需要利用APP向客户提供；宅，本质不是不社交，而是我们认为是更加的不同于传统方式的社交理念。宅打破了传统定义，不需要真的认识，只需要和他建立某一个身份认识就可以了。

米域对于空间的运营，在美学空间、智能科技、高效服务和价值社群的四重内容着手，既有上海总部——“米域·礼和“的历史元素积淀感，中山公园的“米域·这里“大阶梯与楼梯交错融合的别致，北京万科米域的时尚设计，而这些空间背后是越来越丰富的共享运营服务，以城市会客厅，会员的共享空间，包括APP和智能终端让用户有全新的办公体验和深度的连接。

社群运营的力量

对于人性的关照，是一切商业最终得以成功的不二铁律。冯印陶先生深切地知道，让联合办公空间中孤立的个体，实实在在地融入“线下”的人脉圈，是在“线上”时代不可或缺的另一面。

冯印陶先生观察到：“人是需要沟通的，社交的需求是需要社交环境来支持的。”小微企业很容易出现“沟通断电”的情况：一个公司20个人，如果没有一个人能够让他觉得好相处，在这种情况下，他也会觉得孤立，就会心情不好，产能就会下降。但是他在一个几百人社区里面的时候，任何一个人在里面都能找到他的同类，他就不会觉得孤独。例如，我马上出去喝杯水的时候，碰到我那朋友，我先吐吐槽，这种其实反而是会让这个企业更稳定。

在米域空间里，情人节、元宵节、中秋节，所有的节日福利，米域都会做活动，避免了小微企业的员工关怀的负荷，组织合唱团，羽毛球运动类的。

米域的细微服务，甚至到了办公桌面，组织知识分享，统一给社区内的企业提供Excel、P图培训，“让每家小微企业自己去做这样的培训，其实成本很高，我们就统一来做这样培训，而且是免费，对这些企业来讲，就这些其实都是企业的人事应该干的活，但是我们相当于替他批量化地干掉了。”冯印陶先生表示道。

与西方共享办公环境中，人与人之间容易沟通不一样，在东方，人与人之间要桥梁，而米域搭建了这样的通道：早餐会，小PARTY，由社区经理介绍、主持，把大家组织到一起，确保这些人之间是互相有可能的交集。

当社群有了温度时，也就有了鲜活的生命力。

米域稳步前行 

谈及米域的经营状况，冯印陶先生称，基本上成熟项目都在90%左右，在85%到90%多之间有一个波动，然后早期项目，基本上3到6个月，会爬到一个70%以上的这样出租率，然后从70%再到80%会稍微时间久一点。

去年3月，米域B轮融资。至2019年上半年，米域整体现金流归正，单店盈利概率趋增。

对于运营的定位，冯印陶先生渐趋清晰：”不管是北京还是上海，真正将来长期稳定的都是小微企业人群。所以我们在北京也是面向小微企业去做，而不是面向创业去，我们不太强调说我们是创业、创业辅导孵化器。“

上海务实而精细的商业氛围，对米域的特点产生了相当大的影响。冯印陶先生说：”你是做企业，不是做一套PPT。慢慢地你空间内的社区和客群，也会形成这样的文化，这也是我们打造的一个趋势。

因为上海锻炼了我们服务小微企业的能力，我们把这个搬到北京来也是一样的，而且优质的创业企业，其实它在行为上会很像小微企业，他会很在意我的生意模式是不是赚钱，然后我怎么去更好地去生存，所以其实是差不多的。“

联合办公趋势

在冯印陶先生看来，联合办公方兴未艾。

冯印陶先生提供了一个数据，据联合国预测，至2025年有43%的工作人口会是独立工作者。

据专业机构仲量联行预计，2018年，灵活办公企业将在国内一线和二线城市分别吸纳35.3万平方米和29.2万平方米的甲级写字楼空间，占当年新增面积的9.7%和8.4%。在2016年，这一吸纳水平只有1.8%和1.6%。

该报告还预测，到2020年，灵活办公空间将占据一线城市甲级写字楼4.6%的面积和二线城市2.8%的面积。届时，中国前20个城市的甲级写字楼中，将有17%有联合办公企业入驻，比2016年的3%有大幅提升。

根据全球最大的企业增长咨询公司Frost & Sullivan（沙利文）对联合办公行业的研究结果，未来5年，中国联合办公市场的空间面积将继续保持高速增长，预计到2022年，中国联合办公市场的空间面积可达到7,890.7万平方米，年复合增长率预计达到50.2%，占商业办公物业总面积的16.36%。

冯印陶先生对未来充满憧憬，现在联合办公行业有一个鼻祖叫WeWork，WeWork已经有40%的企业是超大型企业，40%的用户来自于大型企业。

”中国有14亿人，90后、00后，将来这一波的绝大多数都会是白领和脑力劳动工作者。这里面会有非常巨大的一个工作人口，这将孕育出庞大的自由职业人群，及对共享办公供应商的需求，我觉得我们就应该是其中之一。“