经济观察网 记者 黄一帆 对于公寓和写字楼行业而言，去年并不是一个好过的年头。过度竞争和高价拿地使得行业竞争者如今纷纷收敛，收缩羽翼以看清局势。

但就在这样的行业背景下，城家公寓却获得了3亿美元的A轮融资，这一规模之大在业内鲜见。“公寓行业利润薄，刀口舔血，所以刀刀要很精准。在运营这件事上，只要在任何一个纬度上出现偏差会使利润大幅下降，或出现单店亏损的状况。”华住集团总裁、城家董事长兼CEO金辉近日在接受经济观察网专访时表示，“怎么样构建一个高效、精准，又具有很好回报的运营体系，取决于怎么运营。”

3亿美元A轮融资

资料显示，城家成立于2015年。而在近期，城家正式宣布完成总额近3亿美元的A轮融资，本轮融资由博裕资本领投，云锋基金、华住集团、雅诗阁有限公司（以下简称“雅诗阁”）、建银国际等机构跟投，华兴资本担任本轮融资的独家财务顾问。

金辉告诉经济观察网，本轮融资的资金将进一步用于核心城市物业开发、品牌投入以及渠道与技术平台开发。在物业开发层面，目前城家已经形成轻重结合的模式，除了租赁、托管大量物业外，还将通过收购持有一些物业，快速地扩大资产规模。

据其透露，目前城家平台上已经有15万以上的租客，粗略估算平均客单价在两万左右。

城家是由华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌。据了解，由于华住已拥有超过20多个酒店品牌，客群已基本囊括各层次需求，因此着力朝公寓方面延伸。华住集团创始人兼董事长、城家创始人季琦就曾公开表示，城家承担华住系在非标准住宿领域拓展的重任。

据城家方面介绍，产品线目前已拥有针对企业员工定制的蓝领公寓“员宿”、独居的“城家公寓”、拥有套房式空间的“城家高级公寓”、提供温暖居家氛围的“城家精选公寓”、全球布点的“馨乐庭公寓酒店”、有趣的“CitiGO HOUSE欢阁公寓酒店”和打造极致美好生活的“城家奢华公寓”，酒店产品线有业内坪效最高且创造了有趣生活方式的CitiGO欢阁酒店。

据了解，城家重点布局北上广深等一线城市，已布局100多家物业。金辉告诉经济观察网，目前华住的房间数量增长还是按照比较有序节奏在增长，每年在核心城市2万套左右。

差异化策略

“城家一直在打造差异性。”而其差异性一方面是由于上述不同产品线所致，另一方面是提供长中短时间不同的时效产品。“因为我们最早是做酒店出身，后来客户有长短租居住的需求，才有了长短租运营的想法。让长租公寓的碎片房间有效得以利用，解决公寓行业运营成本高、空置率高的风险。”

目前，城家提供包括日租、周租和半月租的短租房、2-5个月的中租房以及6个月以上的长租房。

值得关注的是，国民越来越注重生活品质的提升，品质消费日渐成为大趋势。借助华住的酒店基因，城家提出“五星住房选城家”作为品牌口号，希望在公寓界建立一个品质化驱动的差异化策略。

这一策略的提出给城家客源数字带去了“显著”的增量。金辉告诉记者，城家成熟门店的出租率平均可达95%以上，大部分单店都为盈利状态。其中，中短租的业务占城家总体业务量的20%。

据了解，目前城家公寓产品价格在2500-5000元每月之间；而高级公寓在5000-8000元左右；和雅诗阁合作的馨乐庭和CitiGO HOUSE都会面向1-1.5万元左右市场。

在金辉看来，“公寓产品要规模化和差异化，没有规模就没有效益，同时如果没有差异化服务，不能全方位满足客户需求，就无法产生溢价”。

以单店运营来说，客户、市场、服务的加减法不同，包括产品形式不同，长租和短租的方式不同，所以具体到单店和客户需求方面肯定有差异化，“如提供哪些服务，哪些成本给到这些服务，客户将来延展的需求等，长短租都不一样。”

庞大的市场看上去很美，但需要包括成本核算在内的精细运营。金辉介绍，“我们对中短租业务投入的每一分的运营成本都非常清楚，如一双拖鞋需要几毛几分钱，人员费用大概会折旧到每间客房、每间夜几块几毛钱，我们就能知道为此增加的人工摊到每间夜几块钱，从而测算我们能产生的溢价。”

金辉分析说，“公寓利润薄最主要是原来结构性的问题，如C端支付能力较弱，资产又贵。随着市场的不断演变，运营能力的不断提升，通过提供更高性价比的产品来匹配市场需求，回报率也会逐步提高。”

轻还是重？

城家得以快速发展的另一个重要秘诀是轻重并举。

从资产类别上，金辉并不排斥重资产模式。金辉表示，做重比做轻要承担更多的风险，需要更多的耐心和实力。不过他坚定看好公寓市场，且对城家的运营能力有足够的信心。据其判断，未来核心的几大业态会去消化存量资产，分别是写字楼、商业和住宿类。

此前，城家与一些资产管理公司达成合作，运营了北京三元桥项目、上海静安公园项目、上海光大明悦等多个重资产项目。

据金辉透露未来，城家将继续向开发商、政府、基金等资产持有人输出公寓运营和金融对接等能力。

除了布局重资产，城家也发展更轻模式的代理项目。此前，城家、华住与雅诗阁成立合资公司，代理“馨乐庭”品牌在中国的特许加盟及委托管理业务，以加速馨乐庭品牌在中国的规模化发展。

金辉认为，从本质来讲，城家有一部分业务是负责空间运营的，“对于城家而言，首先就要有能力把这个空间做到收益最大化、运营效率最大化，同时客户的体验和品牌认同做到最好。”金辉表示，上述运营空间的能力是城家的立身之本，也是目前城家的主要战略。

当问及轻重模式的发展，金辉表示，租金仍是城家获取房源的主要方式，只有在较轻的领域打造了核心能力，才能更好地去重资产领域提供服务。据了解，目前投资城家平均4-5年能够收回投资。