经济观察网 记者 陈博 粤系房企龙光地产控股有限公司（03380.HK，以下简称“龙光”）距离千亿目标仅差“临门一脚”。

3月27日，龙光公布2019年业绩报，全年实现权益合同销售额915.24亿元，同比增长31%。

按照两年前管理层的计划，2019年龙光销售将破千亿，2020年将实现1500亿的销售目标。如今，进入千亿俱乐部的时间被延后一年——在业绩上，龙光将2020年的权益合约销售目标定为1100亿元，预期增速20%。

与其他房企对比，龙光的这一预期颇为大胆。与龙光规模相当的中国奥园，2017-2019三年间销售平均复合增长率高达61%，但将2020年的销售目标增幅定在12%。

2019年，龙光确认收入574.8亿元，同比上涨30.2%；净利润115.63亿元，同比上涨28.5%。

核心溢利103.14亿元，同比上涨34.7%；权益股东应占核心溢利100.2亿元，同比上涨42.7%。

虽然净利润增速略低于营收、销售增速，但龙光的核心利润，尤其是归母核心利润增幅明显跑赢。

龙光历来更看重盈利目标，尽管尚未跻身千亿阵列，但此前藉由一路走高的利润水平，管理层每年都会强调，龙光是有质量的增长。

2018年初，面对外界关于“销售目标保守”的质疑，龙光董事会主席兼执行董事纪海鹏还曾回应，龙光核心利润比很多规模过千亿的房企还要多。

同一年，龙光宣布，未来3-5年，目标是成为粤港澳大湾区龙头房企，核心利润进入地产行业全国前十。

从公开表态来看，过去几年的官方口径中，龙光一直将高利润的获取归功于超前重仓粤港澳大湾区的逆周期拿地战略。按照纪海鹏的说法，龙光抓紧了市场低迷的时点拿地布局，土地拿得早，成本低。这两年，龙光的利润增长新引擎又增加了城市更新项目这一项。

但高利润的来源不止于此。

2019年财报显示，龙光财务成本支出13.66亿元，同比减少了5100万元。减少原因在于利息资本化。龙光实际利息开支总额45.15亿元，相比2018年增加41.2%；但通过利息资本化处理的部分达31.48亿元，则同比上涨76.9%。

所谓利息资本化，即借款利息支出确认为一项资产，需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的的利息支出，均在利息资本化范围内。

举个例子，一个人向银行借10万元建造房子，利息是1000元，这间房子的总费用是10.1万元，相当于这间房子的账面价值是10.1万元，1000元利息被纳入房屋账面价值的一部分，可以确认成一项资产。

从整个房地产行业来看，龙光69.7%的利息资本化率并不算太高，但财务成本的减少一定程度上为净利润释放出空间。

龙光2019年财报中另外几个指标也值得关注。在429.94亿元权益总额中，非控股股东权益为88亿元，同比增加17.4%，占比为20.5%。

但非控股股东应占全面收益仅2.94亿元，同比反而减少58.4%，在龙光年内全面收益总额占比只有2.5%。

换而言之，2019年，龙光的非控股股东贡献了20.5%的净资产，却只分配到2.5%的收益。可供对比的是，2018年，龙光非控股股东同样贡献了20.4%的净资产，分享到7.9%的收益。

估算下来，龙光非控股股东去年的平均投资回报率为3.3%。在房地产行业内，碧桂园、中海地产、万科、雅居乐等主流房企的非控股股东平均回报率均超过10%。同期，龙光控股股东的投资回报率是33%。

非控股股东的权益加大，一定程度上放大净负债率的分母，也可能影响净负债率水平。2019年，龙光净负债率提升4.2个百分点至67.4%，这一水平在民营房企里仍处于相对低位。不过，这里面也有净借贷规模上升的因素，同期，龙光的净借贷总额为289.73亿元，同比增加24.8%。

少数股东权益与利润分配之间不对等，可能存在股份确认与项目结算不同步的原因。房地产营业收入在房屋交付后才产生，有了收入才能形成净利润。一个项目从拿地到销售，再到竣工交付，至少需要1-3年甚至更长的时间。

以中海地产为例，基本保证在3年之内结转完毕，而城市更新项目的转化周期相对更长。如果存在非控股股东权益的项目尚未进入结转收入阶段，那么非控股股东的利润体现存在一定时间差。

截至2019年12月31日，龙光共有29个项目或项目分期竣工，规划总建筑面积合计约610万平方米，竣工规模相比2018年增加了1.2倍左右。

虽然竣工距离交付结算还有时间差，但这个指标也代表了龙光整体结转速度在加快。