短短两天时间，雅生活（03319.HK）股价从3月22日开盘的29.65港元/股，一路狂飙到3月23日收盘的33.05港元/股，两个交易日累计上涨13.6%，总市值则从418.67亿港元大幅上涨至440.67亿港元。

第一时间，富瑞、大和等多家大行都重申雅生活“买入”投资评级，并不约而同看好该公司2021年的收入有强劲增长。

资本市场表现逆势走强源于3月22日，雅生活交出一份亮眼的2020年度成绩单。三年前提出的“到2020年将近百亿营收”目标，如今已然如期完成。年报数据显示，去年，雅生活营收成功破百亿，录得100.26亿元，同比增长高达95.5%。这个营收增速，是雅生活登陆港股市场三年以来的最高峰。

“2020年是雅生活发展历程上第一个三年规划的收官之年，过去三年，雅生活一直处于高速增长的状态。”据悉，在业绩会上，雅生活董事会联席主席黄奉潮说，从IPO之初的17亿元发展到100亿元，三年间雅生活的营收增长了5.8倍。

营收规模的大幅跃升得益于管理规模不断扩大。截至2020年12月31日止，雅生活的在管面积与合约面积（不含咨询顾问及参股公司面积）分别为3.7亿㎡、5.2亿㎡，较去年增长112.3%及74.9%。若计入咨询顾问及参股公司合约面积，集团在管面积已超过5.6亿㎡，合约面积突破7.1亿㎡。

这样大体量的增长，一方面有赖于继续接管雅居乐及此前第二大股东绿地控股开发的项目，2020年，来自雅居乐和绿地控股的在管面积分别约5980万平方米、1392万平方米，同比分别增长11%、62.6%。

不过，与大部分物业企业一样，雅生活正在减少对母公司的过分依赖，培育自己的独立生长能力。雅居乐与绿地控股所提供的在管面积，如今在雅生活总管理规模中的占比，已经从35.3%下降至19.7%。

取而代之的是，自从绿地控股卸任二股东之后，雅生活的规模增长更多来源于第三方拓展。去年，第三方拓展及中民物业并表为雅生活所贡献的新增在管面积达1.87亿平方米，这也直接促成，截至去年底，来自第三方物业开发商的在管面积高达3.01亿平方米，占比从64.7%进一步上升至80.3%。

当前的物业领域，规模效应依然是竞争的核心。按照雅生活定下的目标，今年内生式增长的合约面积要达到接近1亿平方米，其中计划20%-30%来自雅居乐和绿地控股，另外70%左右完全来自第三方市场拓展。未来，在整体在管面积上，雅生活也会保持每年6000万-8000万平方米的内生增长。

上述提到的这些规模增长，并未包括收并购。事实上，从过去三年的外拓方式来观察，收并购是雅生活实现规模扩张的主要路径——比如，2020年，因为完成对中民物业的股权收购，雅生活直接获取高达1.59亿平方米的在管面积。

“雅生活完全有能力也有实力去参与市场的收并购和整合，目前我们对于收并购没有具体的指引，但我们要算账，收回来的标的到底划不划算。”雅生活总裁李大龙表示，今年雅生活在投资并购上将进行第二次转型。前两年，雅生活主要收购物业公司，以布局产业、扩大规模为主，进而完成业态和区位的布局；但今年，雅生活希望能在产业链上下游、创新领域进行延伸。“我们布局好赛道，将在新的赛道上借助投资优势，规模优势和场景优势进行铺排。”

新赛道已经初具雏形。过去三年，雅生活通过收并购完成覆盖高端住宅、公共服务、商业及办公、城市服务等全业态的初步布局。中民物业背后的公共建筑、商业办公等项目注入，进一步确立了雅生活在非住宅市场的领先优势——截至2020年12月底，雅生活的在管面积中，住宅业态占比从上一年的58.9%下降至40.4%；非住宅类占比则从41.1%上升至59.6%。在收入占比层面，住宅业态所贡献的收入达43%，非住宅类的收入占比则达到57%。

2020年，雅生活将目光瞄准市场规模高达万亿的城市综合服务市场，第五大产业板块城市服务正式成立，雅生活也正式更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。3月22日，披露年报的同天，雅生活公开宣布，斥资11.78亿元收购北京慧丰、陕西明堂、大连明日、安徽宇润及中航环卫等5家环卫公司的若干股权。

至此，雅生活的城市服务板块在管项目超过130个，年化合同金额超过20亿，总合同金额超过130亿。

城市服务是雅生活在战略转型、业务布局上的自然延伸。根据管理层的预期，未来，城市服务板块将成为雅生活最重要的一个发展动力。

雅生活更大的愿景在于，到2023年，城市服务将作为智慧城市运营的产业平台，打通上下游产业链，整合金融、科技、产业等生态，进行全域化覆盖。最终，雅生活升级成为成熟的城市服务及相关方案的解决服务商。

无论是对规模的进一步追逐，还是对城市服务板块壮大的期许，所有一切，都是雅生活为新三年战略所做出的庞大规划。2021年，雅生活正式提出“双千亿平台”战略目标，一方面，包括住宅物业、非住宅物业及城市服务等在内的现有产业平台规模要持续扩大，雅生活的市值要达到千亿。另一方面，在创新领域上，雅生活还要孵化出千亿估值的创新业务产业集群。。