“十四五”开局之年，从房住不炒到去高杠杆，房地产从高周转转向精运营，从规模性开发到“绣花”般经营城市，房地产未来的运营模式正在发生着根本的转变。

2021年以来，房地产业已经发生了前所未有的变化，内生性增长、管理红利、寻找新赛道，成为行业“慢跑”之后，业界开始关注的命题。

“长期主义”，成为业界思考的命题。流动性向高周转的聚集大幅降温，而细水长流的综合运营成为趋势。

在业内，被称为产城运营的“马拉松”级选手招商蛇口，发布了《招商蛇口综合运营白皮书》，揭示了综合运营与城市共生共建的内在逻辑，并且在全球110个城市建造“美好生活圈”的历程与经验。

四十年回望：蛇口初心未改

时间有如轮回。

在四十年前的改革开放之初，正是广东、深圳的“三来一补”，开启了中国制造业踏上新途的起点。

四十年过去之后，随着新的经济转型需求，提升制造业、做强实体经济成为“双循环”的重中之重。

蛇口，从一片滩涂洼地，经过四十年的打磨、填海、迭代，已蜕变为一个名符其实的国际港，深圳的打卡地，改革开放的中国名片。

筑基者，初心未改。

百年招商，赋能改革开放的先遣地蛇口，招商+蛇口用默默无闻的长期主义，在四十年的时间里以“绣花”功夫营造了一个产、商、研、居住融为一体的“美好生活圈”。

作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口致力成为美好生活承载者。招商蛇口深耕园区开发与运营，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从产业研究、产城规划到产业集聚、园区运营，从主题园区到特色产业带，再到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，实现经济、社会、生态环境的全面可持续发展。

◎在全国范围内布局意库类、网谷类以及各类科技园，总体运营及规划面积超475万平方米；

◎在国内外多个城市打造特色产业新城、产业小镇，目前规划及合作开发面积468平方公里；

◎苹果、雀巢、飞利浦、IBM、奥雅、孩之宝等行业龙头慕名而来；

◎联新、联影、广和通、敢为等独角兽企业在园区茁壮成长；

◎文创园区标杆项目南海意库产业集聚高达81%，科创园区标杆项目蛇口网谷产业集聚度高达70%，经典产品全线开花。

慢功夫从来都不在喧嚣当中。四十余年的长跑，使得招商蛇口的“马拉松”精神，赢得了各方认可，截止目前，招商蛇口业务已覆盖全球110个城市和地区，开发精品项目超620个，服务千万客户。

招商蛇口洞察城市发展需求，与国家未来战略性发展方向不谋而合，回归本体，产业先导，制造兴国。

“数字化经济”成为引人瞩目的方向。今年以来，招商蛇口的数字化构建，成为重中之重。今年以来，招商蛇口全面落位数据化经营、数字化投资管理、数字化营销、数字化资管以及全域客户经营等数字化举措，深化数字化落地，赋能公司核心业务。

“美好生活圈” 一切以人为中心

从服务于产业升级的需求起步，招商蛇口不仅成功推动绿色人居产品迭代，还整合旗下多元业务，形成一个全方位、系统化、覆盖生全周期的产品体系——美好生活圈，在经历了数十年的营造、迭代之后，已成为招商蛇口“综合运营”的典型模板。

今年以来，招商蛇口积极打造产业园区、集中商业、招商积余及邮轮等四大核心IP，综合发展取得显著成效，形成结构优化的业态组合。

9月，招商蛇口商业品牌发布会暨招商大魔方招商成果发布会在成都举行，会上发布了招商蛇口商业的全新产品线品牌，展示了招商商管的全国七大区域商业版图与前景。目前，招商蛇口商业锚定城市不同的功能特性和商业需求，已经形成了四条稳定的商业产品线：城市级滨水文旅综合体“海上世界”、城市级“街区+盒子”式购物中心“招商花园天地”、城市级购物中心“招商花园城”、社区购物中心“招商花园里”。9月30日，招商蛇口在杭州的首个商业项目「七堡花园城」正式开门纳客，开业当天，整体招商率98%、品牌开业率88%，吸引了大量消费者前来打卡。

在康养板块，招商蛇口从养老、医疗和健康管理三方面开展大健康业务，目前已落子深圳、广州、杭州、武汉、嘉兴、南通、西安等地。养老方面，蛇口招商观颐之家于5 月实现首次100%入住；9月和10月，深圳盐田观颐之家和杭州观颐之家相继盛大开业，招商蛇口在养老领域成功探索了轻重并举的运营模式。

自2000年起，招商蛇口已开始建立与客户的维系通道——“招商会”，提供丰富多彩的客户全生命周期服务，形成童子军、老年大学、青年动力营子品牌，以及家庭日、体育季两个社区品牌活动。

历经21年沉淀，2021年招商会深度接入招商蛇口大会员体系建设，在全国40余个城市上线，一站式客户美好生活服务平台——“招商荟”，向客户提供系列的线上服务和会员权益，体验招商局集团旗下社区、商业、酒店、邮轮、健康、金融服务等权益。

今年6月，以招商蛇口原持有的万融、万海大厦为基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园”，基金代码“SZ.180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9 单基础设施REITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

至此，公司形成了蛇口产园REIT（SZ.180101），协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道的双平台，将有效助力公司持有物业规模化发展。

第二批公募REITs箭在弦上，保障性租赁住房REITs或将成为下一个火热的公募REITs资产类型。从国家十四五期间鼓励的公募REITS来看，在房地产领域的运用更多还是会体现在住房租赁，以及高科技产业园区、特色产业园等产业地产相关。截至报告期末，招商蛇口长租公寓合计布局全国20 城，约3.4 万间，未来随着REITs趋向完善，这一类资产的流动性将得以提升。

城市焕新 综合运营新篇章

在十四五的框架之下，全国各地的城市更新、可持续发展、产业升级，都在推进之中。11月5日，住建部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。重点开展工作主要包括探索城市更新统筹谋划机制；探索城市更新可持续模式；探索建立城市更新配套制度政策。

10月27日，招商蛇口与深圳市龙华区政府签订战略合作框架协议，根据协议，双方将发挥各自优势，在统筹片区开发、园区社区开发运营、城市配套建设运营、国企经营管理等领域，开展全面战略合作。

招商蛇口党委书记、董事长许永军表示，目前龙华区正在打造数字龙华，肩负着加速建成中轴新城，高标准打造深圳都市核心区的重要使命。招商蛇口将集40年的城市和园区综合开发运营经验，在龙华区数字化新格局中赋能招商力量，做好龙华区的“城市服务管家”，打造数字经济先行区的目标。

招商蛇口是较早布局城市更新领域的房企之一，据不完全统计，招商蛇口城市更新业务目前已经在广州、深圳、佛山、东莞、温州、上海、重庆等城市布局。

2021年6月，招商蛇口参与发起上海城市更新基金。该基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

在城市更新的竞标中，地方政府对于各项指标已了然在胸，不仅要考核投标人土地整备利益统筹或拆除重建类城市更新项目经验，对于大片区项目开发经验、产业园区物业服务经验、绿地管养服务经验、企业综合实力、绿色建筑建设经验、环保类设施建设或持有或运营经验等各方面要求。

新的城市发展要求，对于任何一家企业来说，既是机遇，也是挑战。显然，城市更新已不是“运动式”的开发，而是需要具有“战略定力”的长期加持。

从整体结构上，招商蛇口的内在逻辑，是“前港-中区-后城”的综合开发运营模式，就是以港区的人流、物流、信息流带动园区的产业落地、产业发展和产业创新，进而推动人口不断流入、城市配套不断完善、城市环境不断优化，实现城市持续繁荣。

从资金流转上，住、商的当期现金流，与产、创的长期资金沉淀相结合，使得这一综合开发模式能平稳运行，招商称之为T+0、T+10、T+30的长短运营融合架构。

9月以来，招商蛇口在城市更新领域捷报频传，佛山宝华旧村改造的项目实施方案获高票通过，中标深圳坪地街道年丰社区项目前期服务商，深圳宝安骏丰工业园城市更新项目计划顺利进入公示，东莞虎斗城市更新项目部揭牌，等等。

深港融合前海扩区 招商蛇口综合运营赋能

“大前海”时代来了！招商蛇口以约13.2平方公里蛇口、约2.9平方公里前海妈湾、约2.9平方公里会展新城，共占比约16%深度参与大前海建设，多元并举。

9月6日，中央印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》方案。原来的前海14.92平方公里，是小前海；扩区后前海120.56平方公里，是大前海，从面积看，大前海是小前海的8倍。而招商蛇口以目前主要建设与运营的三大片区：约13.2平方公里蛇口、约2.9平方公里前海妈湾、约2.9平方公里会展新城，共占比约16%，深度融入大前海发展。属于深圳的时代、前海的时代、招商蛇口的时代真正来临了！

大前海将打造成全国现代服务业深化改革开放的最前沿功能区，迎接时代赋予的重大使命：到2025年，建立健全更高层次的开放型经济新体制，初步形成具有全球竞争力的营商环境。

到2035年，高水平对外开放体制机制更加完善，营商环境达到世界一流水平，建立健全与港澳产业协同联动、市场互联互通、创新驱动支撑的发展模式。

沿着这条海岸线，可以发现，大前海的黄金轮廓，覆盖招商蛇口“太子湾-前海湾-会展湾”三湾战略布局。

这印证了招商蛇口顺应城市发展大势，通过产城融合、多元开发、城市面貌焕新、运营效率升级，赋能城市生长。

10月6日，香港特区行政长官林郑月娥抛出重磅《施政报告》，宣布设立“北部都会区”，与深圳、大湾区协同发展，共同建设国际创新科技中心……对于香港发展来说，将形成南部以维港为中心的金融贸易中心，北部以河套为中心的科创中心，而这个都会区无疑将紧贴深圳这个国家科创中心城市，开启深港合作的新篇章。

蛇口不仅有香港招商局一百多年来的开拓基因，而且有四十多年来在深圳敢闯敢试的创新精神，在一片蛮荒之地上建设出一个港产城一体的现代化城区。

关于招商蛇口这个综合运营专家的未来想象正在升级。

结语：

招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升。

站在“十四五”的新起点，招商蛇口表示，将以综合发展为总纲，以“五类业务、四大IP”搭建主辅分级、轻重分离的综合发展模式，将凭借前瞻性规划能力、较强的资源整合能力、可持续的建设运营能力和“敢为天下先”的创新能力，持续赋能城市未来发展。