12月10日至11日，中央经济工作会议在北京举行。会议确定：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。

政策框架：目标、工具与协同

2026 年房地产政策的核心思路很明确，就是稳市场与防风险两头抓，既延续了 “防风险、稳预期” 的一贯基调，又把 “着力稳定房地产市场” 放在了突出位置。政策工具也有了明显转向，从之前的 “消化库存” 变成了更直接的 “去库存”，还提出 “因城施策控增量、去库存、优供给”，本质上就是想通过供需两端的动态调整，解决当前市场 “供强需弱” 的矛盾。

去库存方面，2025 年会议提 “去库存” 而非 “消化存量”，这俩说法看着接近，实际意味着解决手段会更全面。不只是靠市场自然消化，还会纳入政府收储、企业主动参与以及居民端需求释放等多种方式。现在 42 城的新房加二手房去化周期已经到了 28.3 个月，这么大的库存压力，确实需要政策持续托底才行。

优供给的重点是提升新建住宅品质，引导行业从过去拼规模扩张转向重质量提升的赛道。比如深化公积金制度改革，大概率会涉及购房利率下调、提取额度提高这些实际福利，间接就能带动大家对高品质住房的需求。城市更新也从 “大力实施” 升级成了 “高质量推进”，一方面通过城中村改造释放刚性需求，帮忙消化库存；另一方面推动行业往存量用地盘活这样的新模式转型，算是一举两得。

作为内需的核心领域，房地产政策还得配合 “扩大消费” 的整体目标。具体来说就是通过房贷贴息、个税补贴这些方式降低购房成本，刺激需求释放，其中一线城市限购松绑和核心城市政策解禁是大家比较关注的点。

政策工具上，财政和货币政策会协同发力。财政政策会保持必要的财政赤字，优化支出结构，重点支持保障性住房、城市更新还有 “两新” 政策；2025 年已经发行了超长期特别国债和专项债，2026 年大概率还会继续加码。货币政策则延续 “适度宽松” 的基调，LPR 还有下行空间，再加上美联储降息的预期，购房成本会跟着利率下行持续降低。

存量政策和增量工具也会结合使用。存量政策比如公积金制度改革，深圳已经允许提取购房首付款了，还有山东提出的商办用房 “以旧换新” 模式，这些在 2026 年都会加速落地。增量工具里，金融方面会探索专项借款、超长期国债等，支持城市更新和保障房建设；土地政策则是合理控制新增用地供应，同时盘活存量土地和商办用房，比如把商办用房改成保障房。

政策空间：区域差异与转型

从政策空间来看，传统工具已经接近用足了。长江证券提到，像降准降息、公积金优化这些常规政策工具，能发挥的作用已经差不多到顶，但大规模收储、限购全面松绑这些超常规手段还保持着克制，后续会根据市场变化来相机抉择。

区域差异化的政策空间会进一步扩大。一线城市这边，限购完全松绑的可能性在提升，如果房价触底，中央有可能推动市场化收储。三四线城市则是土地供应和成交建面环比在上升，但溢价率持续下降，政策会重点支持需求释放和库存消化。

长期来看，行业转型是必然路径。会议提出 “加快构建房地产发展新模式”，核心就是从依赖土地财政转向高质量发展，未来政策可能会聚焦 REITs 扩容、绿色建筑、租赁市场这些方向。招商证券就建议关注华润置地、中国金茂这些转型能力强的企业。

从实际数据来看，一线城市土地溢价率达到 22.51%，远高于三四线城市的 0.98%，这也能看出政策支持下，不同城市的投资热度分化明显。REITs 市场方面，成交额 10.50 亿元，环比下降 1.87%，但红土深圳安居 REIT 却逆势上涨 1.55%，这反映出保障房领域的政策关注度在提升。

2026 年房地产政策会围绕 “稳市场、去库存、优供给” 展开。工具上主要以财政与货币宽松为主，空间则聚焦在超常规手段和区域差异化调整上。存量政策的落地情况是关注重点，比如公积金改革、保障房收购，还有城市更新相关的标的。