3月26日，越秀服务（06626.HK）披露2025年业绩，并在随后举行的电话会议上分享经营成果与战略思考。在物业行业存量竞争白热化、营收增速普遍放缓的复杂环境下，越秀服务坚守长期主义，以夯实经营质量为核心，交出了一份兼具韧性、创新与价值的答卷。

业绩数据显示，2025年越秀服务实现营业收入39.02亿元，基础物管服务收入同比增长21.3%，物管基本盘收入占比提升至54%，展现出穿越周期的稳健底色。

电话会议上，管理层围绕“根深叶茂、双轮驱动”战略展开交流，明确提出从规模扩张转向价值深耕、从交易型业务转向运营型模式、从外部依赖转向自主研发的转型路径。

过去一年，越秀服务主动退出低效益项目655万平方米，同时落地旌阳湖科创园这一首个“产业+商业+物业”综合运营项目，以及文商旅外拓项目无锡隆亭里开业招商率超82%。这些举措生动诠释了“有质量增长”的战略定力。

越秀服务非执行董事兼董事会主席 - 江国雄先生（左二）、执行董事兼行政总裁 - 王建辉先生（右二）、执行董事兼常务副总裁 - 张成皓先生（左一）、财务总监 - 李慧婷女士（右一）

这份答卷本质上是行业调整期对经营本源的回归：基础服务提质、外拓标准提升、增值结构优化、数智能力构筑、ESG责任共创，层层递进，共同筑牢稳健运营根基，为“十五五”开局奠定坚实基础。 

财务韧性

2025年，越秀服务以财务稳健为“压舱石”，在行业承压背景下展现出较强的经营定力。公司围绕“稳健经营”原则，优化现金流管理，严控经营风险，推进精益成本控制，构建起兼具韧性与活力的财务体系。

报告期内，越秀服务实现营业收入39.02亿元，其中基础物管服务收入14.99亿元，同比增长21.3%；物管基本盘合计收入21.16亿元，同比增长13.3%，占总收入比例提升至54%，盈利稳定性进一步增强。

尽管受到部分城市最低工资标准上调等因素影响，基础物管毛利率有所承压，但通过规模扩张与结构优化，非商板块收入实现小幅增长，商业板块收入保持稳定。整体收入结构持续优化：基础物管占比扩大至38%，社区增值服务因阶段性房屋硬装业务结算完毕，占比有所回落，但物管基本盘的夯实为长期高质量发展提供了坚实支撑。这种“质效并举”的经营思路，正是越秀服务穿越行业周期的重要支点。

面对上游房地产深度调整的连锁影响，越秀服务坚持“有质增长”，避免盲目扩张。通过精益成本控制与项目组合优化，公司主动退出低效益项目，同时依托母公司越秀地产的协同优势，优先承接高端社区项目，确保新增在管面积的稳定性与高质量来源。

截至2025年底，越秀服务在管面积达7347万平方米，同比增长6.0%；其中92%位于一二线城市，大湾区占比62%。合约面积超过9000万平方米，高能级城市的深度布局，为公司带来更加稳定的收入来源，也体现出管理层在财务韧性上的战略前瞻性。

财务稳健进一步转化为股东回报的提升。越秀服务将派息率由过往的50%提升至60%，以实际行动回馈投资者。这一高比例分红既体现了经营质量，也彰显了国企责任。管理层表示，尽管短期业绩存在波动，但业务根基与财务基本面依然稳固，提升派息比例是对长期投资者的积极回应。

整体来看，财务韧性不仅体现为数据层面的稳健，更是公司在行业调整期保持战略主动权的重要支撑。

有质增值

在市场拓展层面，越秀服务展现出“质量优先于规模”的战略定力，通过精准布局实现有质量的增长。

2025年，越秀服务聚焦核心赛道与高能级城市，构建“精准筛选—优质履约—高效运营—严格退出”的全周期管理体系。全年新增合约面积约980万平方米，新签项目69个，新签年合同额约3亿元。

管理层明确表示，越秀服务通过提升外拓标准、强化非住布局，实现高质量市场拓展。报告期内，越秀服务在银行、高校等细分赛道实现突破，成功中标港航大厦、天津西站、南京渡江胜利纪念馆、旌阳湖科创园、广州民俗博物馆等标杆项目。

其中，旌阳湖科创园作为越秀服务首个“产业+商业+物业”综合运营项目，合同额近千万元，标志着其在产业园区综合运营领域实现突破。广州白云站作为“亚洲最大TOD综合交通枢纽”，越秀服务接管41万平方米服务面积，通过人机结合的精细化保洁与一站式服务，打造大交通业态标杆。

“有质增值”同样体现在严格的退出机制上。越秀服务主动退出低效益项目655万平方米，持续优化项目组合结构，确保新增项目具备盈利能力与高收缴率。当前非住业态在管面积占比已达37%，商写园、大公建、大交通三大战略赛道持续深化。

越秀服务推出“523151草坪养护法”，70+项目实现草坪“绿足280天”目标

区域层面，越秀服务深耕12个高量级战略城市，92%的在管面积位于一二线城市，聚焦人口净流入强劲、经济活跃区域，为可持续增长奠定基础。

整体来看，越秀服务已从单纯规模扩张转向以专业运营能力驱动的价值创造，构建起更具抗周期能力的业务结构。 

筑牢标杆

越秀服务以客户需求为核心，持续迭代服务标准，构筑“优质优价”新标杆，充分展现服务品质提升的战略定力。在物业费限价政策持续落地的背景下，越秀服务加速回归服务本质，通过标准化建设与品质攻坚，让“质价相符”理念落地生根。

越秀服务迭代升级形成四级住宅服务标准体系，明确人员配置标准和作业模式，聚焦物理触点、人际触点和数字触点三大触点，开展客户研究与服务设计，形成企业标准化SOP及服务蓝图，并推出岗位任务制清单。同时，系统性开展“四保进阶2.0”专项行动，围绕用户核心诉求的八大痛点开展品质攻坚，联合越秀地产落地“悦焕新”专项计划，在全国83个社区完成228项品质更新，让家园在时光中持续增值，进一步强化业主情感粘性。

服务品质的提升获得了市场高度认可。第三方调研结果显示，2025年住宅四保一服满意度较2024年提升2.2分，远超行业平均水平；全年收获业主锦旗逾千幅、400热线表扬近8000次。越秀服务积极建立与地产双向延伸的管理机制，完善对客维保的快速协同响应机制，优化项目早介及承接查验工作机制，与开发端紧密协同，为广大业主共筑好产品、重塑好服务体验。

在社群运营方面，越秀服务打造“越友邻”4+X活动体系与多元社群生态，以“春苗行动”“花蕾计划”“甜果生活节”“暖光盛典”四大季节活动IP，全年开展超2000场次社群活动，吸引超40万人次业主参与，搭建业主沟通桥梁，丰富精神文化生活。在社区增值服务领域，越秀服务聚焦“升级产品服务、创新经营模式、强化一线联动”三大维度，全年实现社区增值服务收入9.63亿元。通过嵌入多元化服务，以及“悦+LIFE”融合业态门店试点和文商旅业务首个外拓项目无锡隆亭里开业，越秀服务实现了从基础服务到增值服务的协同赋能。这种筑牢标杆的定力，不仅提升了客户粘性，更为整体稳健运营提供了口碑支撑。

构筑壁垒

越秀服务坚持“用心用情，向智向新”战略，以自主研发构筑技术壁垒，走出了一条区别于行业第三方采购的数智转型之路，为服务品质与效率双提升提供了核心驱动力。越秀服务以“软硬服一体化”推动数智转型，集成指挥中心实现24小时现场品质监控，80%指标系统直出，集团、区域、项目三级数据可视化穿透，对人员离岗、车场异常等任务进行远程值守，通过后台数据倒逼一线规范作业。

在作业模式迭代上，越秀服务聚焦“人机协同”，引入“清洗中心集中配送+机械作业”的人机结合模式，不仅减少人工成本，还确保服务标准化和精细化，保洁满意度进一步提升。在客户体验提升方面，“悦秀会”小程序在全国焕新上线，重点物业服务功能置顶，报修、缴费、咨询等高频操作一步直达，新增激活11.2万业户，业户活跃率达97%；智慧通行系统实现100%项目覆盖，与主流配送平台打通身份验证，骑手通行效率大幅提升。

在智能科技研发上，越秀服务团队突破多项关键技术瓶颈。自研EBA系统+RTU网关，从硬件设计到软件算法100%自主可控，以AIoT管理所有设施设备，人工巡检量大幅下降。自研AI品控系统全面覆盖209个项目，较外采节约开发成本约300万元，相关成果获得市国资委专项奖励；系统上线以来AI智能分析超8414万次，预警超37万次，大大提升品质管控效能。

越秀服务自研AI边缘智脑产品

管理层表示，越秀服务未来将以AI-Driven为核心战略，持续加大自主研发投入，深化“软硬服一体化”模式，通过AIoT、AI品控、AI Agent优化所有对客服务，将科技能力持续转化为服务品质与效率的提升。这种构筑壁垒的战略定力，不仅区别于行业普遍路径，更为越秀服务在存量竞争中提供了差异化竞争力，是整体稳健运营的强大引擎。

多元共创

越秀服务在实现经营高质量发展的同时，始终坚守社会责任，深耕ESG实践，以“价值共创，责任同行”为战略，以“诚信经营、以人为本、低碳智慧、社区共建”为四大支柱，推动企业与社会、环境的协同发展，斩获多项行业权威认可。

越秀服务紧扣环境、社会、治理三大核心维度，系统推进可持续发展全链条布局：健全顶层治理架构与政策体系，扎实开展可持续发展议题深度检视、双重重要性评估；首次启动集团层面范围三碳排放核算工作，为精准施策、科学降碳筑牢数据支撑；迭代智慧服务升级、筑牢安全运营防线。在绿色发展方面，通过智慧能源管理、机械化作业等方式降低能源消耗；在社会贡献方面，依托社区服务场景开展多元公益活动，助力社区共建；在合规治理方面，持续完善公司治理结构，提升管理规范化水平。

2025年，越秀服务ESG表现持续亮眼，在MSCI ESG评级中保持A级，为中国内地物管公司最高等级；Wind ESG评级由A上调至AA，连续两年提升，斩获国内物管行业最高评级；标普全球S&P CSA评分提升至52分，位列全球同业前11%。这些成果充分展现越秀服务可持续发展的综合实力。

管理层强调，越秀服务将始终将客户满意度放在首位，践行根深叶茂的双轮驱动战略，基础服务做深做透，增值服务做优做强。同时加大外拓，积极留意市场收并购机会，扩大规模和收益。这种多元共创的战略定力，不仅夯实了越秀服务长期价值，也为物业行业高质量发展提供了可借鉴的实践路径。站在“十五五”开局之年，越秀服务将继续以稳健经营、优质服务、丰厚回报，与股东、客户、员工及社会各界共同成长，持续构筑“优质优价”的差异化竞争力。