300万 迈入别墅门槛（1）

距“别墅叫停”已然一年，但业内对别墅市场供应量下降、上市项目稀缺的预计，迄今为止并未兑现。5月开始，别墅市场反而掀起系列热潮——5月份单月别墅开盘项目达到12个，超过了2006年前5个月上市别墅项目的总和；而前5个月，开盘别墅项目均价约为17717元/平方米，比2006年同期高出82.6%！

中大恒基不动产营销市场研究中心分析，别墅叫停使得人们对别墅市场预期看好。在高档公寓市场销售遭遇冷落的时候，别墅市场以其与高档公寓相差不远的总价，更彰显身份、更宜居的优势集中进入市场，吸引了一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户。由于别墅市场的客户多以自住和长线投资为主，加息、加税等调控手段对其影响相对较小，因此别墅客群相对稳定。

2007年，别墅市场被业内一致看好，放量高峰的出现预示着开发商对别墅市场的信心，因此年内未开发别墅用地可能会加快释放，同时别墅可开发用地迅速萎缩，这将从客观上抬升别墅的原始价值，因此别墅产品价格将一路走高，很难回落。

量少价升，面临这样的别墅供应局面，如何抓住时机选择适合自己的别墅产品，是买家在2007年下半年面临的考验。为此，本报连续三期推出别墅市场的专题报道，分别为置业者介绍500万元以下的经济型别墅、500~1000万元的主流别墅、1000万元以上的顶级别墅，敬请期待。

成交最旺，300万元左右别墅成市场主力

在不久前举行的第四届别墅节上，中国指数研究院发布的2007中国别墅市场形势分析报告指出：北京1～5月份别墅成交主要呈现出以下三大特点：第一，成交单价主要集中在10000元/平方米以下，占成交总量的66%；第二，成交套总价主要集中在300万元以下的，占成交总量的66%；第三，成交套型主要集中在200~300平方米套型内，占成交总量的38%。由此可以看出，300万元左右的别墅产品，已经成为市场的主力。

据中大恒基不动产营销市场研究中心统计显示，目前北京在售别墅项目共119个，其中，总价在500万元以下的经济型别墅项目占据绝对份额，产品类型包括联排、叠拼、双拼等，其中联排项目占在售别墅的14.3%。此类总价不高、套型不大的别墅产品，业内习惯称其为“经济型别墅”。中原地产副总经理颜光茂认为，在两三年前，“经济型别墅”的购买门槛还可以从100万元起步，市场上此类产品的总价基本位于100~300万元的区间。而从中原对别墅市场的监测数据来看，今年市场供应的经济型别墅，总价区间多集中在250~500万元，“300万”成为经济型别墅的新门槛。

门槛不高、产品优化是经济型别墅走俏原因

五合国际集团（5+1 Werkhart）副总经理严涛认为，经济型别墅是别墅项目在国内的重要形式，也是别墅平民化的标志。它使更多的中产阶级圆了自己的“别墅”梦。这类别墅主要包括小型独立住宅、双拼别墅、联排别墅，其共同特点是每户均有天有地。其中独立住宅容积率在0.4左右，相互间距很小，多为6米以内，甚至2~3米，建筑面积300平方米左右，占地在1亩以下，层数为二、三层。双拼别墅由两户组成，其间有一道共用墙体，容积率在0.4~0.5，每户建筑面积300平方米左右，层数二、三层。联排别墅每栋楼则由多户组成，有至少两道共用墙体，容积率在0.5~0.7之间，建筑面积多为200~300平方米，层数二、三层。此外，在广东地区还出现了一种经济型别墅，每栋由4户组成，户间有十字形的共用墙，其品质接近联排别墅。

严涛认为，经济型别墅中小型独立住宅在北京有较好的市场，双拼别墅往往和其他别墅混合布置，作为调剂和补充，联排别墅近年来在全国各地均成为经济型别墅的主流。联排别墅在国内的发展变化和更新速度很快。从早期的小面宽、大进深、三层为主到现在大面宽、小进深、二层为主，同时更增加了室内外的空间变化，包括内庭院、侧庭院等空间处理，每户平面形式也从早期的竖条变成横条形，甚至L型、T型、十字形，使户内每层平面的功能格局更加合理，房间的日照、采光、通风条件更加优化。

远郊区、北京周边板块将成经济型别墅新兴区

从分布来看，500万元以下的在售别墅，主要集中在东部的顺义、通州板块、南部大兴的大亦庄区域、京开高速沿线、西部的京石沿线、北部的八达岭高速沿线等。中大恒基不动产营销市场研究中心分析，独栋别墅供应下降是必然的局面，2007年开盘的独栋别墅比重不足4成，而经济型别墅需求的增加则非常明显。需求增而供应降，由此可以预测：上述成熟板块的别墅产品将很快提升身价，脱离“经济”行列，而大兴、密云、怀柔等风景比较怡人的远郊区域，将成为经济型别墅的新兴区域。此外，北京周边的别墅项目也开始加入经济型别墅的竞争行列，以西部京石高速涿州板块、东部燕郊板块和南北戴河板块、南部河北因安板块为主要集中区，目前在售项目11个，除个别项目均价过万，大部分开盘均价在5800元/左右，项目整体均价7767元/平方米，低价格是这些项目参与竞争的最主要条件。