地产新政博弈变局(3)

一刀切，差异化？

在国11条中，“改善性住房”字眼已经不见踪影。此前，银监会对二套住房以及国土部等五部委推出 “土地出让金不低于首付50%”等政策都谈到了“鼓励改善性住房需求”。

知情人士透露，去年年底，住建部打算拟定一个如何衡量“改善性住房需求”的标准，以取代此前由各地方自行规定“改善性住房标准”的混乱状况。“住建部这样做的原因是：他们希望对过热的房地产市场调控，只是担心如果按照一套房、二套房简单一刀切，会对房地产需求产生巨大的冲击。”

但到最后，住建部发现，如果硬要画一条线，想要区分客户是不是“改善型住房”操作起来非常复杂，“这需要建立一个非常庞大的与各个部门数据库联网的系统，这不是短期内能够解决的问题。”一位住建部官员回忆。

据接近央行人士称，央行就此事也反复讨论过，但最后结果是，中国各地情况太不一样了，居住标准各有不同，“改善型”判定涉及到太多的差异性，银行无法简单划一去具体实施，加上有很多去弄假证明的住户，银行根本没办法进行分辨。

由此，为了方便操作，国11条不再提“改善型”说法，“首套房贷成为一种优惠政策，每个人只能享受一次，一户家庭，只要一个人做过了房贷，那么无论他是否还清了贷款，再申请贷款首付政策就要比照二套房标准，严格坚持首付成数不低于40%的要求。”那位接近央行的人士说。

但“一刀切”并不意味着没有市场化。

“根据不同的客户的信用水平，根据房地产不同的位置、抵押物的价值和变现能力，对贷款实行差异化定价。”央行金融市场司司长穆怀朋说。这样，银行可以根据客户风险自己决定信贷利率的高低，如一个资信比较低的人购买首套住房和一个资信高的人购买二套房，前者可以比后者享受更低的首付，但是银行要求前者支付的利息或许要大大高于后者。

除了二套房贷款比例之外，另一个受关注的问题就是90／70政策是否还要执行 （2006年6月，“国六条”要求套型建筑面积90m2以下房型比例不低于70%），“在中小户型供应紧缺的一些城市，会加大中小套型普通商品住房的供应量，只不过不一定叫90／70了，可能会是由各地房地产主管部门根据本市中小户型普通商品房的供应情况列一个总体的控制性规划，进行一个中小户型普通商品房供应量的整体把握。”上述住建部人士说。

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