但是美国的就业市场，特别是房地产市场仍然是美国经济最薄弱的一环。根据美国零售者协会的最新统计，2010年10月份美国现存房屋的销售量年化下降2.2%，创十多年以来的新低，其中全美20个主要城市的房价环比下降1.3%，已经连续三个月呈现下降的趋势。

更值得注意的是，截至2010年10月，全美共有420万笔的贷款正在面临着止赎的（Foreclosure）风险，贷款者选择把房子留给银行而不再继续归还贷款。末日博士鲁比尼2010年12月初表示，可以肯定的是，美国房地产市场正在二次探底，而银行业可能因此面临着1万亿美元的损失。

更有甚者，美国阿默斯特证券公司的高级执行董事LaurieGoodman预测说，有高达1100万，即五分之一的抵押贷款借贷者将面临着失去他们家园的可能性。

自动审批机

对于行业内部人士与部分市场监管者来说，这场危机也许来得并不突然——危机的种子早在十年前就已种下。

当银行发现从出卖证券化的抵押产品中能够获得丰厚的利润时，他们就开始放松借贷的标准，并且创造出数额巨大的次级贷款，并将其打包组合成各种证券产品卖给世界各地的投资者。但他们却没有重视贷款的偿付业务，于是当借贷者不能按时清还债务或者破产时，银行就会发现自己陷入了一个追债陷阱。

不过这场“止赎危机”引起世人注意却是从媒体2010年9月对于部分银行“自动审批机”丑闻的报道开始。由于美国房屋价格下降，贬值较为严重，很多借贷者发现所要清还的债务甚至比房屋现有的价值还要高，于是他们纷纷选择止赎贷款。2008年时，仅有5.7%的借贷者申请止赎，但到2010年，这一比例已经上升到11.5%。

虽然奥巴马政府在2009年2月出台了贷款修改计划的细则，即通过财政激励的方式希望贷款机构能够帮助接近违约的借贷者降低债务利率或者延长还债时间，但贷款清偿机构发现让借贷方违约比修改贷款计划能获得更高的回报，于是对止赎的申请反应较为积极。

但问题的关键是，偿付业务方面利润很低，因此银行也不愿意进行人力与物力的投资。为了节省运营成本，包括美银、花旗、富国等主要商业银行雇用一些没有经验的年轻人来进行审批，或者将业务外包给菲律宾等国的法律公司来进行。这些人一天下来往往每人能够审批几百份申请，被媒体嘲笑为“自动审批机”。

“事后来看，我们的确在这一问题的处理上反应太慢，但当你要在这一部门增加1万人的时候，的确是不小的一笔投资。”富国银行房屋抵押贷款部的负责人MichaelHeid表示。

更为严重的是，摩根大通公司在2010年10月13日承认，自2008年开始，该行在审批的过程当中就没有使用电子贷款追踪系统（MERS）。为了方便银行将抵押贷款转变成复苏的证券产品出手，同时避免贷款者在证券产品换手过程当中多次缴纳注册费用，美国主要的商业银行于房产泡沫时期建立起MERS系统，但现在证明这一系统在操纵过程当中存在着丢失文件与作假等严重问题。

2010年10月，美国50个州的检察机关开始对各大商业银行是否在没有了解详细贷款情况之下就贸然批准止赎展开联合调查。受此影响，从10月份开始，美林、摩根大通等停止了止赎操作，但考虑到停止止赎可能会对房地产市场产生的不良影响，从11月开始，各大银行开始陆续恢复止赎业务。2010年12月17日，亚利桑那州与内华达州的检察机关已经对美银提起了诉讼。

低效的计划

“如果银行追踪抵押贷款的系统存在严重的问题，可能导致银行拥有的抵押贷款证券的价值缩水，从而影响银行的利润，甚至对整体的经济复苏产生不良影响。”美国阿默斯特证券公司的高级执行董事LaurieGood－man表示。

2004－2006年在华盛顿互惠银行担任大型抵押贷款偿付部主任的TajBindra表示，一笔抵押贷款的年费只占到整体贷款的0.25%。以典型的20万美元贷款为例，银行一年在偿付业务方面只赚到了500美元，但是一旦贷款者止赎，这笔抵押贷款就很容易给银行造成2500美元的损失。

止赎数量的不断攀升也使得奥巴马之前的贷款修改计划进展缓慢。12月14日，美国国会监督委员会2010年12月14日发布报告批评奥巴马政府的贷款修改计划运行低效。

报告称，迄今为止，仅有75万户居民得到了该计划的援助，按照美国财政部指导原则进行相关贷款减免以避免违约。这一数字大大低于2009年早期奥巴马政府承诺的受益300万－400万居民。该委员会还预测说，当时国会批准了300亿美元用于该项目，但可能只会花费40亿美元。

委员会主席、前参议员TedKaufman表示，其中最重要的原因就是贷款清偿机构通常发现让借贷方违约比修改贷款计划能获得更高的回报。贷款修改计划只为清偿机构，通常是商业银行，提供了参与此计划的激励，但并没有规定不参与该计划会受到何种处罚。

美国《纽约时报》社论甚至批评说，金融危机以来，奥巴马政府都更加保护银行的利益，而非房屋所有者的利益。该计划规定借贷者自愿参与，而房屋所有者几乎没有与其讨价还价的砝码，特别在房屋价值急剧缩水的情况之下，如何降低还贷比例的问题之上。

另一方面，LaurieGoodman认为，现行政府的贷款修改计划可能掩饰了一些问题的存在。在银行对有问题的贷款进行修改之后，这些贷款就被分类为正常流通，但事实上，原来的房屋所有者仍然存在违约的风险。“有70%已经违约的借贷者可能再次拖欠贷款。”LaurieGoodman说。

战略止赎

分析认为，近十年来的美国房贷违约可以分为三波。2008年之前，当次级贷款利率终于开始上升时，许多人开始拖欠还款，造成了第一波违约高峰。2008年开始，受经济走软与失业的乘数效应影响，数百万的贷款人的还款进度再次落后。至于到了2008年末，美国房地产市场价格大降下滑，六分之一的房屋所有者发现其房屋价值已经贬值到没有贷款金额大了，这个时候，虽然还能够还得起贷款，但一些人开始选择战略性违约止赎。

止赎操作的不确定性也抑制了很多潜在的购房者的需求。事实上，对美国房地产市场已经产生了不良影响。根据美国房地产数据统计公司RealtyTrac公司的报告显示，2010年第二季度，由于止赎而被迫销售的房屋总量占到了所有房屋销售量的24%，在内华达州，这一数字更是占到了56%。随着止赎数量的不断上升，会造成供应数量的继续攀升。

一个逻辑是虽然美联储依然可以在2011年保持较低的利率，最大程度地减轻贷款者的负担，但是随着房屋贬值的情况继续存在，进行房屋止赎的房屋所有者可能越来越多，这势必会造成房地产市场供大于求，从而使得房价继续保持低位，形成一个恶性循环。

“美国房地产市场正在二次探底，房价的上升趋势已经扭转，需求在减弱，而供给却将不断上升。”鲁比尼表示。

LaurieGoodman预测说，有高达1100万，即五分之一的抵押贷款借贷者将面临着失去他们家园的可能性。

鲁比尼认为，如果1100万这项预测成为现实的话，假设平均房贷总额为20万美元，如果借贷方违约后银行有收回50%，整个金融产业可能还会面临1万亿美元的损失。

但他同时表示，这些损失将会由银行、投资者以及两房来共同负担，有一些已经前期反映出来。这场止赎危机不必然影响到美国整体经济疲软复苏，他依然预测2011年，美国经济将会有2.3%的增长。