目前，显然国内PE机构已意识到房地产基金是之前未开发的领域，内资地产基金也迎来了发展的时机。

“现在土地资源越来越稀缺，开发商投资成本越来越大，拿地成本普遍超过30％，在一线城市甚至接近50％，信贷的盘子已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及地产商的扩张需求下，房地产基金大有机会。”联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示。

商业模式探索

“目前成立的地产基金也正在探索适合自身的商业模式。”杜丽虹表示。

据了解，外资地产基金成熟的管理模式是，管理人具有项目的绝对选择自主权，并且严格自主把控风险。但在国内，目前大多数基金仍采用由房地产企业自主发起基金的形式。

例如恒大曾经发起的信托基金，针对的是其旗下的单一项目进行的募资；金地集团此次发起的基金，未来则主要投向金地开发的项目；由金地筛选出需要投向的项目，再由其合作伙伴决定是否投资。也即金地集团在项目决策中起到初期删选的作用。

“这也是国内地产基金对本土文化的一种融合。PE与房地产企业共同合作发起基金，基金管理人负责募资，而项目的选择则由房地产企业和基金管理人共同选择。”杜丽虹表示。

盛世神州的资金投向则更符合国际地产基金的运作。“基金运营初期主要投向公司熟悉的房地产企业，而在基金运营成熟后，将考虑投向更具融资需求的中小房地产商。”杨广志表示，基金将不会优先考虑作为基金发起人复地集团旗下的地产项目。“我们面向的是整个市场。”

另一方面，投资人稳定性的问题则在地产这一周期性更强的行业里面临考验。

据了解，国外地产基金的主要投资人是社保基金、大学教育基金等成熟的投资人，他们投资理念成熟稳定，不会轻易撤资，除非出现了2008年金融危机的外部客观因素。目前国内的投资人还是主要为富裕的个人投资者。

“在地产繁荣的时候一切都好说，募资容易，投项目也容易。如果地产陷入低谷，募资方面非常容易出现问题。”杜丽虹表示，而往往在地产低谷时期，才更容易找到合适的被低估的投资项目，使投资回报提高。

上述深创投人士则表示，目前国内如果能够出现具有行业威望、无论地产处于周期低谷还是高峰，都能获取稳定收益率的地产基金管理公司，才能够吸引更多的投资人进驻。“这需要非常长的时间来验证，因为房地产行业一个周期可能短的也要5年，长的需要几十年。”