上半年收购资金超13亿美元 上海成外资逐鹿中国房地产首选

经济观察网讯 本报记者陈周锡 上海报道

随着房地产私募基金和房地产投资信托（REITs）的发展，机构投资者正在扮演日益重要的角色。一些业界人士认为，预计中国将成为全球最大的房地产投资基金聚集地之一。其中，上海继续成为外资进入中国的首选、房地产投资全球化的最大受益者。

国际五大行之一的高力国际发布最新研究报告称，今年上海房地产投资市场持续升温，今年上半年外资在沪成功收购了10个投资项目，整体收购项目金额超过13亿美元。而去年全年外资在沪整体收购金额为19亿美元。

据了解，办公楼、住宅及综合项目，是海外机构投资者的主要目标，预计下半年还将持续活跃。

在住宅方面，有摩根士丹利收购永新城2栋公寓楼；印尼三林集团收购20万平方米老西门项目；香港永新国际收购淡水湾花园63套公寓以及一家荷兰基金收购虹口区富杰大厦。在甲级写字楼方面，包括：美林收购港博大厦；长荣集团收购证大·五道口广场；雅居乐收购金昌摩尔大厦；未来资产收购华旭国际大厦；摩根大通收购徐家汇258号项目50%股权。在工业地产方面，有日本的新熙地收购了外高桥物流园区总面积26万平方米两层的仓库。

世邦魏理仕研究部的调查数据显示，过去3年海外机构投资者在上海用于整幢物业收购的总额已达197亿元人民币。尽管171号文件抬高了外资的门槛，但在2007年前3个月，总成交金额仍达38亿元。

来自美国、欧洲、大洋州、亚洲甚至中东等国家和地区的机构投资者不断寻找投资机会，私募基金和核心型基金目前亦相继进入上海。其中，欧洲的机构投资者对上海的兴趣变得更为浓厚。

英国房地产投资公司Grosvenor日前收购了古北的服务式公寓项目维也纳广场，这是其在上海的第一笔收购。在此之前，SEB Immobilien-Investment GmbH于2006年收购了白金大厦，是继德意志银行和DIFA基金后另一笔来自德国投资者的交易。

同时，上海也受惠于私募基金增加其全球物业投资比重浪潮。2006年，Gateway  Capital 以8100万美元收购了翠湖天地御苑的18号楼，而凯雷则以1.026亿美元将中房森林别墅的110幢别墅收入囊中。

随着收购中心地区成熟项目越来越难，投资者对于中心地区以外的项目(主要是工业物业)和具有较大重建和租金提升潜力的烂尾项目的兴趣有所增加。典型案例就是摩根士丹利以2.468亿美元收购烂尾达8年之久的东海广场一期。另外，物流仓储类物业的投资愈加受到海外机构投资者的关注。2007年日本的新熙地株式会社收购了26.2万平方米的保税仓库，以及用作未来开发的30万平方米土地。

据了解，2004年之前，本地投资者是上海房地产市场的主导力量，主要集中在住宅开发和销售领域。随着宏观调控开始，房地产投资模式出现重大突破：海外投资者开始收集收租型物业并涉足不同的物业类型，投资年期亦改变至中长期。

在中长期内，扩大资金来源及拓宽投资目标，将成为机构投资者投资上海市场的主要特点。

今年一季度投资活动有所放缓，但海外机构投资者继续保持着强烈的关注。业界人士认为，随着越来越多的股市获利资金部分回流，加之国内保险公司以及来自欧洲、韩国、中东等机构投资者在长时间调研后地进入，预计今年二季度起将有更多的成交涌现。此外，投资目标亦不再局限于传统物业类型和地段。工业、酒店和基建，以及拥有良好基础设施的非核心地段将成为投资者的新目标。

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