小户型救市？

经济观察报记者胡芳洁 观望，还是观望。在常规商品房中大户型几乎全面步入“熊市”的情形下，小户型正在扮演一种不同以往的角色。

小户型救市？

自2007年底延续至今的观望气氛，依然没有明显的改变。不过其中有一些不同之处：小户型正在获得有利地位。

今年五一期间，不少楼盘都推出打折促销活动，北京市房地产交易管理网的信息显示，北京房地产市场网上销售日平均签约房屋为200多套，这甚至低于传统的销售淡季。

根据记者现场看到的情况，位于沙河大学城区的高教新城，“五一”期间的看房者众多，没有预约甚至无法买到房子。工作人员介绍，当时日均订单在50套以上。该项目所售房屋基本上为总价60万元以内的小户型，单价多在8000元/平方米以内，实际上这个项目的均价一度在8500元以上。尽管调整空间并不算大，但应者云集，明显有别于整体市场的清淡。

“现在市场中仍然在买房的基本上都是首次置业的人，只有刚性需求仍然在买房。”我爱我家副总经理胡景晖表示，刚性需求对准的基本上都是小户型、低总价的房子。

这一特征在二手房市场也具备明显的证据。

根据北京几家大型房地产经纪公司的统计数据，小户型占据目前二手房交易市场的绝对主流。链家表示，二手房交易中90平方米以内户型占交易量的65％左右；我爱我家提供的数据，今年四月，60平方米以下的房子占交易总数的40.25%,60至90平方米的房子占35.34%，90平方米以内户型已经占据总成交量的75％以上。“去年以来这个比例有所上升，以前是55%左右。”胡景晖说。

能不能抓住小户型购买者，成为销售市场这一轮博弈的关键所在。

万科在2008年年初表示，将会进一步提高小户型住宅在其销售中的比重。2007年，90平方米以下住宅占万科年度销售总量的40%。

“现在小户型住宅至少占五成，我们会继续增加小户型所占比例，这个比例至少会比过去提高20%。”阳光100常务副总经理范小冲表示，在新一轮的调整期，小户型将会扮演重要角色，并将提供潜在的利益增长点。

寻找利益增长点

在地产公司普遍资金紧张的时期，加快销售回款成为当务之急。与万科在产品结构上倾向小户型一样，不少公司开始把注意力瞄向小户型。

北京阳光100在其天津项目中，开始寻找跨行业的资源运作其大批量的小户型产品。在天津阳光100国际新城的项目中，阳光100与博洛尼家居用品（北京）有限公司合作开发一种新的空间产品，记者在天津样板间看到，这一产品主要通过一些可以活动的墙板，将一定面积的套内空间组合成开间、一居室和两居室等空间形式。这一空间产品将会嵌入6月份开盘的天津阳光100国际新城的所有房屋中，所有这些房屋都为70平方米和90平方米户型。据了解，此类空间组合形式，一般出现在商务场合，或是个人定制的空间中，这是首次在住宅中批量推行，尽管很难说这是不是一个冒险之举。

带有这种空间创新的房屋，销售价格将会高于市场上的同类产品。据了解，天津阳光100国际新城的上期尾盘的销售价格在12000元/平方米左右，该公司表示新产品价格未定，但预计不会低于此价格。

“我们不是走降价这条路，而是用创造增量价值来应对目前的市场状况。”范小冲表示。“以前人们买一个90平方米以内的小户型，是想以后需要更大的房子时，再购买新的较大的房子。但随着房价的上涨，人们很难再买得起大房子，这种方式已经难以实现。”范小冲说，新的空间产品正是为了在不置换房屋的情况下，满足购买者不同阶段的需求。

对户型产品空间格局的关注，由来已久。早在潘石屹开发SOHO现代城的时候，该项目的样板间就尝试采用大门作隔断来增加空间的变通性，但是当时的门设计得非常厚，两个人才能推动，后来的现房并没有继续采用这种方式。

实际上，小户型产品在出现初期，更多的是一种概念炒作。在功能方面很难说妥当，有的是居室数目、功能设计等都模糊处理，还有的是居家住宅的各种功能俱全，面积缩小。这些都没有明显的重视居住适宜性，小户型完全被作为一种“过渡性”产品来看待；而在今天，对于很多小户型购买者而言，重新置业在相当长的时间内都难以实现，小户型更多扮演的是长久居住的场所，对其居住的可持续性的关注，有必要得到更多重视。

北京的华富丽苑就是一个有大量小户型的产品，这里的业主王先生，购买了一套75平方米的一居室，交房以后，他就拆掉了非承重墙，将其改造成了一个两居室。他告诉记者，在这里购买小户型的一大半业主，都进行了类似的改造。事实上，这种改造并不仅仅存在于某几个楼盘中，已经是一种普遍形态。这也意味着建筑资源的大量浪费。

“小户型的创新方向，一是精细化，把空间和功能充分利用起来，这个以万科为代表，例如玄关就做了几十种，将有限的空间更好的利用起来；二是偷面积，例如做大的飘窗，把层高弄的再高一点，做成复合式的结构，使得实际的使用面积增加，这个是以广东的开发商为代表；三是通过服务创造价值，例如服务式公寓、产权式酒店等。”一位地产业内人士表示。而增强空间组合的可操作性和便捷性，正在提供一种新的探索方向。

在购房的代价变得更巨大，并且对于升值的追求，不再像以往那样获得压倒性优势的今天，也许正是回归房屋产品本身价值的契机。

经济观察网相关产品

(共有条评论)

更多评论