施永青策言：开发商降价要趁早(1)

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经济观察报?记者王凯 “现在的价格依然是很高。”在外界普遍认为全国房地产价格，尤其是深圳回落到低水平时，经历过1997年宏观调控，对内地和香港房地产市场非常了解的中原集团主席施永青先生认为，这是一种错觉，一种误导。

深圳的楼价降了多少？是不是已经回落到低点？外界所说的深圳楼市的断供群体是不是很庞大？是不是已经严重威胁到银行、开发商、政府等与房地产息息相关的各个方面？开发商要怎么做？后市将会如何？带着这些问题，本报记者专访了中原集团主席施永青先生。

与97、98年宏调对比

经济观察报：这一次的房地产调整，跟1997、1998年有什么不同？

施永青：首先，国内没有出现过泡沫爆破的情况，这跟香港有别。其次，国内以前基本上都是价格升得过分了就调整一下，每一次都没有调整到位，还是在高位震持，等经济增长、收入增加、需求增加慢慢升起来再去消化以前偏高的水平，如此循环。因为整体经济在上升，所以楼价可以在高位保持并可以消化。但是房地产每一次都是越升越快，偏离了经济的步伐，当出现偏高水平的时候，可能会出现调整。

经济观察报：当时内地的调整力度也是很大的，特别是一线城市。

施永青：调整的其实也不多。就深圳而言，以前大多是自说自话，没有验证。深圳1997、1998年略微有些调整，但是根据我们的调查，调整面没有那么大，当时深圳一年的交易量才160万-200万平方米的水平，所以没有那么高。调整幅度我看不超过20%。因为受香港人的波及，关口的一些楼盘主要卖给香港人，外销客户比较多的可能调整严重一点，可是在当时的福田区、南山区都还没有，但是这一次调整的面要宽得多。

经济观察报：对比上次调控，整个宏观经济环境要比上一次好得多？

施永青：对。因为中国的经济环境还是好的，如果这一次美国的次按危机对中国经济造成了严重打击的话，比如中国的经济也出现了衰退，那房地产就不可能再高位震持了，也是掉头向下了。因为人们对未来的信心可能就没有现在这么高了，现在对房地产有担忧，但是对经济还是有信心的。没有出现香港在1998、1999年出现的百货公司、酒楼餐厅、戏园倒闭，失业率上升、工资下降的情况。

经济观察报：你眼里的“拐点”跟之前王石讲的“拐点”有什么不同？

施永青：他们把调整跟拐点对立起来，其实我认为调整本身也是一个拐点。我们通过几十年的研究有一个理论，从经济危机期调到萧条期的时候，可能那对我们来说是等同于一个大拐点或者是大调整的情况。现在经济没有出现问题，所以楼价偏高的结果是不再上升，在高位震持。

开发商要抓紧降价卖房

经济观察报：现在的房价还是维持在较高点，你觉得开发商还能撑多久？

施永青：开发商资金链出现问题其实是受到金融市场一些估价的方法扭曲的，因为前一段时间很多内地开发商都想到香港去上市，但是外边的分析员总是要看他们有多少土地储备，他们为了评级好一点，都在那一段时间拼命地拿地。又幻想将来有很多钱可以拿，结果超出了自己的需要，超出了自己的开发能力。如果说过去土地储备多的公司，给你的PE高一点，但是现在这批证券分析员可不这么看了，现在土地多就是包袱多，现金少有危险，这部分开发商面对很多难题。

另外，国内开发商对于市场变化的反映、敏感度没有香港这么快，香港一觉得不对就主动地调整了，政府不调开发商先调。有些都是加班加点建出来立即就可以卖。但是我们内地的情况相反，我们可以卖的也不卖，有的开发商明明可以拿到预售批文也一直在拖。现在的客户都是自住的，所以我认为内地开发商现在要赶进度，争取吸引更多的自住客户。

经济观察报：如果开发商都不肯降价，这种情形持续下去会不会出现潘石屹所说的“百日剧变”？

施永青：总之压力很大，是不是100天剧变这就难说了，开发商的能力还是挺强的，他们可以想其他办法。例如还可以找银行的朋友照顾一下，还有关系可以去拉一拉。但是如果是在香港，压力就更大，到了时间不卖，政府罚款、收地。国内收地的案例很少。另外，依我看，两三年里面都不会出现房价继续疯狂上涨的情况，想回到前两年那是做梦，所以他们应该有心理准备，首先要让他们知道，现在的价钱依然是高价，不是低价，他们认为现在的价钱降得很低这是一个严重的概念错误。高价也不卖还要等什么呢？将来卖的话跟现在的价钱也不会相差太远，谁反应得快就占据主动。

经济观察报：就深圳来讲，你觉得这个价格还是继续往下走？

施永青：我说现在不容易往下走的原因是大家对未来还有希望，这个调整会比较慢，不会一下子跌到位，现在是慢慢地跌。

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