施永青策言：开发商降价要趁早(2)

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经济观察报：这个调整期会比较漫长？

施永青：比较漫长，我认为消化期是2年到3年。

经济观察波：有很多人觉得是明年或者是后年。

施永青：这是理想状况，你看广州上一次的调整多强啊，他有5年是连续下跌的。所以，两三年也是不强的。

经济观察报：你所说的消化期就是从这个价格往下走，到平稳触底的一个过程，然后再到平稳上升的期间可能是两三年。

施永青：对，但是什么时候可以到这个比较稳定的水平呢，这就要看国家的政策和经济环境了，如果宽松一点可能今年的第三季度末、第四季度就可以开始慢慢地平稳了。我感觉奥运会以后国家对房地产的调控政策有可能会放松一点，如果不能，刚才说的“百日剧变”的情况就会出现。有一些人肯定是挺不住的。

经济观察报：为什么1997、1998年香港大部分的中介企业都倒闭了，唯独你们几家能活下来？

施永青：我们公司给下面的人是自由调节的，不是一刀切的。我说做不做得下去主要是你跟你的竞争对手去比，市场不是分配的，市场是抢回来的。

经济观察报：你当时对香港的市场是怎么判断的？一个分行都没有砍吗？

施永青：我当时认为这次是一个大调整。但是我没有砍分行，我只是说谁有办法生存下来就生存下来，我不是主观地去砍，而是让市场去选择，让他们自己去挣扎。

经济观察报：依据你当时1997、1998年对香港的观察，有哪些地产商的经验值得我们借鉴？

施永青：恒基、星河、新鸿基、长江这几家大公司都是在第一时间“劈价”的。你低我比你更低，每一次开盘都创新低。

当年的新鸿基和星河他们都是加快开发，加快推盘，面对现实。就拿现在的情况来说，有些香港公司意识到可能有苗头要跌，比如长江实业推日出康城就是降价的。

经济观察报：这些开发商对市场很敏感。

施永青：对。他就是要量，他预料到可能将来还要调整，他能卖就赶紧卖，让资金回笼。他们的灵活性很高，比内地很多公司这方面要强。很多内地开发商都是 “我先看一看才说”，这不代表他们很高明。

负资产状况暂时不严重

经济观察报：现在深圳楼市是降价后出现了负资产情况，你怎么看待这个问题？

施永青：开发商是以自己的利益为重的，负不负资产不是他的责任。宁可让你有负资产，也不能让自己变破产。

经济观察报：这对整个市场的打击会不会很大？

施永青：当然，市场要调整是市场的事，不是发展商的事，对发展商来说可以卖高多少就卖高多少，他目的不是打击市场。如果他知道这个下降趋势是很明显的，即使降，他也会卖。

经济观察报：现在深圳的很多地产商虽然也在降价，但是观望情绪还是比较浓厚。

施永青：他们现在应该加快速度降价卖楼了。手上有钱才可以在公开市场有机会买到便宜的地，这对有些人来说是个机会。最近我们中原多了很多生意，一个是有钱让我们帮他找地合作的，一个是有地让我们帮他去找钱合作的。

经济观察报：你觉得深圳负资产的情况有没有那么严重？

施永青：负资产可能是银行贷款太高了，内地楼盘贷七成，八成也有。八成的有一些新盘可能出现负资产。我们现在掌握的情况是南山区那边有些楼盘已经跌到50%、60%了，这其中是有负资产的情况。中原在南山那边某楼盘现在我们知道断供的数字超过50个案例了。

经济观察报：银行在这个过程中是不是起到了很大的推波助澜的作用？

施永青：加按的问题的确是很普遍的。比如，以前两口子买一个房70万，月供四五千，到了2007年的时候银行跑来骗你说房子涨到200万了，再贷70万给你炒房，结果又贷了70万，又继续买楼。我们现在和人民银行在做一个调查，这个数字大约有接近1万3千多宗，这里面当然有一些加按炒股票的，所以情况不是那么乐观。

经济观察报：香港当时是什么情况？

施永青：现在内地还不是很多，当时香港是几千宗。其中高的负资产个案是10万宗，大概在1997-2003年最高。但是我说的断供跟内地是有区别的，香港有些楼盘不是断供，而是没有完成交易。由于信用体系的原因，香港很少断供，在香港很多人负资产还继续供下去，因为他是跑不掉的，如果还有钱他就想办法继续供。如果断供，银行要告到他破产为止。一个是信用体系完善，一个是香港地方太小了。

经济观察报：你们现在担心什么？

施永青：我们最担心2007年4月到8月之间，我们二手房承接有6万宗，他们是最高位买的，基本全是投资客，这6万宗里面我们算过大约有接近2万宗是危险的案例，在很高位吃下来的盘，他们今年的压力是很大的。如果到了下半年9、10月份这个市场继续下滑15%和20%的话，坦白讲他已经没有继续供的理由了。

经济观察报：你对后市怎么看？

施永青：现在观望的人多，进入这个市场的人少，所以还会下跌。政府要出手才可以遏制，9月份会好一点，政府不出手还是要跌。就是跌得快和慢的问题，快的话就早一点到底，如果慢一点的话就慢慢地到底。

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