小产权房上市交易或放行

网络版专稿记者张婷 北京市发改委刚刚发布了关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见。意见中明确提出，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。

此意见一发布立刻引来多方关注，舆论普遍认为此次出台的意见是对此前备受各界争议的小产权房如何入市交易的一次试水。有市场分析人士认为，发改委的这一意见是一个信号，意味着小产权房合法化即将破冰。

小产权合法化或将破冰

此次发改委出台的意见前提是处在绿化隔离区内且在旧村已完成拆迁、农民已完成安置、绿化已基本实现的情况下，如确有农民自住房剩余，经核定并明确销售利润分配方案后，方可允许已转让给开发企业的农民自住房上市交易。

尽管此次发改委下发的意见仅以解决绿化隔离地区的农房自住房问题为出发点，不具备普遍意义。但有专家认为，该意见对解决京城其它的小产权房问题仍将起到很大的推动作用。

首先，加剧了业界对于其他小产权房能否入市交易的争议。例如，该意见中提到“利用宅基地或集体用地，满足农民居住所需后，销售剩余的农民自住房可以上市交易”。

事实上，当前多数小产权房都符合这一定义，只是它们跟绿化工程的关系不是很大。如果绿化隔离带里的农民自住房能够上市交易，那么其他农民自住房为何就不能走出小产权的“阴影”？

业内人士认为，一旦发改委的这一意见能够顺利有效的实施，那么对存量小产权房有条件入市交易提供了指导和依据。这对于京城周边大量的小产权房来说是一大利好，如果现存的大量小产权房能合法入市交易，对于平抑京城高涨的房价，缓解供需矛盾能够起到巨大的作用。

政策开闸将近？

虽然此次发改委发布的意见让小产权房上市交易看到了希望，但业内人士坦言，具体执行过程中仍存在诸多困难。

按照常规，对于小产权房如何交易应由建设部、国土资源部、税务部门共同协调解决，且应由国土资源局补征土地出让金、土地使用费等相关费用后将土地性质转为国有建设用地；由税务部门征收土地使用税等税费；由建委明确建筑物的权属性质，进行产权分割；完成以上步骤后才能转换成“大产权”，购买者也才能享有对这套房屋的合法使用权。

也有很多专家认为，此次发改委的意见在执行层面上颇具难度。按照目前国家《土地管理法》规定，农村集体用地在没有变为国有性质前是不能进行商品房开发建设的，而此次允许交易已转让的农民自住房其土地性质如何转化？土地出让金的金额由谁来界定？怎么界定，又由谁来缴纳？已建成房屋的权属性质如何来界定？以上这些问题在此次发改委的意见中并没有明确，所以，允许已转让的农民自住房上市交易在执行过程中尚存在着一些障碍。

因此，如何与建设部、国土资源部及税务部门协调沟通，制定出相关的交易细则，是亟待解决的问题。

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