楼盘托管：抄底游资新动向

网络版专稿记者张婷 中国房地产业十年来首次出现量价双挫的状况，已经令抄底游资跃跃欲试。这一次，游资瞄准的是当前退房潮带来的“楼盘托管”生意。

据了解，眼下市场抄底资金正在急切地寻找那些竣工在即却又出现资金亏空的楼盘，借势抢得托管的权利，而后杀价快速销售套现。在开发商死扛房价拒绝调整的时代，托管者杀价为房价调整提供了很多的猜想空间。

退房潮下的“托管”生意

当前的楼市似乎在演绎着一个恶性生态链：开发商缺钱------变相降低房价------房产剧烈贬值带来退房潮-------资金链进一步紧绷。

本报第375期刊出的《退房潮背后隐情》一文中，本报记者调查发现，当前的退房潮罪魁祸首主要在于以下几种状况：开发商为回笼资金打折，造成前期业主退房；开发商为贷到款做内部虚假销售，还贷时不得不做退房处理；开发商为造成楼盘热销做虚假销售，还贷时不得不做退房处理。

后面两种情况是开发商内部操作所为，尚且不会对推高退房量产生很大影响。但是自一直坚挺的北京楼市开始从遮遮掩掩变相促销降价到真正开始大面积降声一片后，业主在销售前期退房的状况开始大幅增加。

而这一渠道的退房迅速推高了退房率。北京市房交网数据显示，赛洛城的退房率由去年的0.95%骤升至10.29%。而象赛洛城这样高退房率的楼盘并不在少数，搜房网业主论坛里，北京富力桃园、亦庄北岸等等楼盘都有业主因开发商降价销售，愤然要求退房。

可以预见，在持币观望者“买涨不买跌”的心态下，退房潮还会愈演愈烈，开发商的日子越来越不好过。

开发商神经紧绷的同时，一个新的市场正在崛起。眼下，游资开始了他们的“楼盘托管”生意。“现在的江浙资金早都不炒房了，去向是两个，一个是给开发商放高利贷，另一个是搞托管，然后抄底。”更有甚者，一些开发商都转行干起了楼盘托管的生意。

抄底游资新动向

据了解，眼下市场抄底资金正在急切地寻找那些竣工在即却又出现资金亏空的楼盘，借势抢得托管的权利，而后杀价快速销售套现。此类资金多属内资，在北京一地便有60亿~80亿元人民币。房价低迷的时刻，他们掀起的“杀价之风”使之成为名副其实的“楼价杀手”。

他们的“杀手锏”如此奏效，主要得益于他们适时缓解了当前楼盘开发商的资金饥渴。

他们的操作手法大致为：先以资金获得开发项目的大部分股权，取得项目“托管”权，双方以一定比例销售分成，有媒体报道，分成比例大致为托管方30%，开发商70%。与惯常的“收购”不同的是，在一系列的协议当中，还包括一份开发商平价回购股权的协议。　　
据了解，此类资金基本上采用类似私募基金的方式募集，基本上是国内的资金，主要来自江浙、山西、上海一带，此外也有一部分企业的剩余资金，他们对于投资回报的要求根据项目不尽相同，最低在20%左右，最高在40%~50%，平均在30%左右。

“我们的资金使用周期很短，一般3~5个月，因此有30%左右的回报，股东就已经很满意了，一年周转三五次，回报率加在一起，就很可观了。”市场操盘人士透露。

市场人士表示，2008年的下半年是楼市最为微妙的时刻，如果市场销售情况继续“观望”，而信贷政策又持续收紧，那么类似当下“接近封顶，却又缺钱”的情况，会不断地增多。显然，此时，托管者的机会也就越来越多。

开发商的定价往往不甚冷静，很多时候是成本定价、利润预期定价或者是竞争对手定价，而不太考虑市场承受力的因素确定价格，“主要是他整合了过多环节的职能，有时也碍于行业形象而不愿降价，这类托管者就没有类似的制约和顾虑，杀价之狠已经成为一种共性。”

值得注意的是，在开发商乐于共谋死扛房价拒绝调整的时代，托管者杀价倘若成连绵烽火之势，由此掀开房价调整的序幕，或许并不出人意料。

经济观察网相关产品

(共有条评论)

更多评论