房地美、房利美财务“黑洞”成因(1)

房地美和房利美是美国政府依法发起设立的两大私营企业（govern－ment-sponosedenterprises,GSE），为全美住宅贷款证券化的主要消化单位。

专门从事住宅抵押二级市场业务，即通过从银行、其他金融机购买住房抵押贷款、打包上市、证券化，来支持美国住宅金融市场的稳定性、流动性和提高国民购房的可支付能力等政府公共政策目标。

为支持这两大住房金融公司，政府提供多种特殊优惠政策，具体包括：公司发行的证券可免去联邦证券委员会的审批，是各金融机构可以无限持有的资产，并可作为联邦储备银行贴现贷款和信用贷款的合格担保品；公司在必要时可获得财政部最高22.5亿美元的资金支持；公司经营范围不受州界和地域的限制，不需地方监督部门的认可和批准；公司在依法留足资本金后，经营收入归股东所有等。

这些以法律形式明确规定的优惠政策使两大公司拥有了“准”政府机构的特殊法人地位，尽管两大公司发行的债券均为无政府担保的债券，但多被评为3A级，被投资者视为与政府国债类似的无风险债券。

准政府机构的金字招牌使公司获得了无限的发债权，且融资成本大大低于私营机构。

在政府优惠政策激励和股东们的利益驱动双重作用下，两大公司的业务和资产规模在快速扩张，而过去20年，美国经济稳步增长（除1991年负增长外）、住宅市场繁荣，则为两大公司拓展证券业务提供了难得的机遇。

1990年全美住房抵押贷款余额2.9万亿美元（占GDP的50%），两大公司持有的抵押贷款和抵押贷款证券7400亿美元，仅占市场份额的25%。到2008年一季度，全美的住房抵押贷款余额为12.08万亿美元（占GDP的80％左右），两大公司持有的住房抵押贷款余额1.45万亿美元，持有的住房抵押贷款证券3.65万亿美元,两项合计5.1万亿美元，占住房抵押贷款市场份额的42%。

两大公司已成为美国住宅抵押市场的主导者和全美债券市场上仅次于财政部的最大债券发行商之一。2008年一季度公众持有的可交易美国国债的规模只有 4.9万亿美元，显然两大公司持有的债务已超过了可交易国债的规模。这种特殊的法人地位和庞大的市场份额，不能不让人们刮目相看。

特殊地位招致的特大“黑洞”

房地美、房利美当然并不是一开始就天马行空，政府曾对两大证券化公司资本充足率、业务范围、经营规模和所购买的贷款种类进行了严格限定。

依据1992年国会通过的《联邦住宅企业金融安全和稳健法》，公司的核心资本不能低于最低资本，即资产负债表内资产余额的2.5%，加上表外债务余额，包括担保的抵押支持债券（MBS）的0.45%。衡量资本充足的第二个指标是风险资本要求。按照规定，公司必须有充足的资本，以应对未来10年市场波动的压力检验，以提高它们的抗风险能力。而联邦住房企业监督办公室（OFHEO）设定的资本要求是：除核心资本外，公司还要按最低资本的30%提取盈余资本。此外，为保障基础资产的质量，监管当局规定，公司购买的购房贷款主要是合格的常规抵押贷款，即首付比20%、长期固定利率、非政府机构担保的抵押贷款，合格贷款上限（conformingloan）通常由住房与城市发展部（HUD）每年根据市场上住房价格指数进行调整，2008年单笔贷款上限在41.7万美元。