房地美、房利美财务“黑洞”成因(2)

1 | 2 | 3

从两大公司的执行情况来看，就资本现状而言，2007年次贷危机爆发之后，房地美和房利美分别增发89亿和86亿美元优先股补充资本金，OFHEO两次下调盈余资本金率至20%和15%。截至2008年一季度两大公司的资本金充足，基本达到了法定和OFHEO监管机构设定的标准。但公司资本杠杆率还是过高，在市场波动导致资产和负债市值不断发生变化的情况下，公司核心资本与持有抵押贷款和担保的MBS总值之比常常不足2％，这意味着一旦公司遇到任何风险，公司股本不足以弥补亏损，就会将风险损失转嫁给投资者、相关金融机构和纳税人。

从公司的资产质量来看，在2001年后，美国经济向好和住宅市场繁荣，非常规抵押贷款快速增长，两大公司在此期间也购买一部分信用史料不全(Alt-loan)、有信用瑕疵独户住房贷款（A-loan、）和只支付利息贷款（inter－est-only），这些贷款都有房产价值比高、借款人信用等级差的特点。

此外，过去几年，私营机构发行MBS的市场份额快速增长，两大公司还购买持有私营机构以次级贷款组合为基础发行的3A级抵押贷款证券。2007年中期两大公司持有2570亿美元私营机构发行的次级抵押贷款证券，2008年一季度已降至2060亿美元，占其持有证券余额的6%。公司资产结构、质量的变化，显然为今天财务状况恶化埋下了隐患。

为抑制公司资产业务的急剧扩张，OFHEO从2006年开始对公司购买并持有住房贷款组合的规模（port－foliocap）制定了上限，2006年贷款组合上限为7270亿美元，并要求公司只能购买私营机构3A级的次级抵押贷款证券，不幸的是，这一监管要求来的太晚了。

当住房销售价格涨幅从过去最高时13.64%跌至今天的-0.45%，两大公司在住宅市场繁荣期快速扩张中购买的大量住房贷款的风险也逐渐显现出来。不光是次级贷款购买的房屋价格下跌，优级贷款购买的房价也在下跌时，住房贷款按市值调整后的抵借比（贷款余额/房价比）开始上升，各类贷款的违约率开始上升，公司持有的私营机构以次贷发行的MBS信用等级下降、收益率下降，导致两大公司自2007年第三季度起亏损上升，房利美和房地美报告累计亏损额分别为71亿和38亿美元。

2008年7月30日布什总统签发了对40万房屋所有者的救市计划，使他们免遭失去房产的噩运。然而，美国政府对两大私营公司采取的 “大而不倒”的态度，用纳税人的钱为其亏损埋单，不仅遭到了国会议员的置疑，且两大公司能否扭亏为盈，住宅市场能否恢（conformingloan）通常由住房与城市发展部（HUD）每年根据市场上住房价格指数进行调整，2008年单笔贷款上限在41.7万美元。

2008年7月30日布什总统签发了对40万房屋所有者的救市计划，使他们免遭失去房产的噩运。然而，美国政府对两大私营公司采取的 “大而不倒”的态度，用纳税人的钱为其亏损埋单，不仅遭到了国会议员的置疑，且两大公司能否扭亏为盈，住宅市场能否恢复信心，次贷危机是否会从几笔坏账演变成一种漫延全社会的信用危机，所有这些都成了投资者心头挥之不去的忧痛。

房地美、房利美财务风波的启示

无论是美国的次贷危机还是两大住宅金融公司财务状况恶化的风波，其经验和教训都值得深思和借鉴的。

一、基础资产的质量事关重大。无论次贷危机还是两大公司经营亏损表现形式似乎都与证券化相关，但问题并不在证券化本身，而在于基础资产的质量。次级贷款违约率高的一个重要原因是贷款代理人和贷款机构在放贷中没有坚持“3C”的原则，即对借款人基本特征（Character）、还贷能力（Capability）和抵押物（Collateral）进行审慎的风险评估。“谎言贷款”太多，一旦市场环境变化，借贷人违约或偿债能力弱招致的信用风险、市场波动招致抵押品贬值的风险，就会使金融机构陷入流动性危机，甚至是破产倒闭的边缘。香港在1997年东亚金融危机中，房产价格大幅缩水50%以上，许多购房者承受负资产的压力，但银行却没有因此出现违约率大幅上升的问题，就是因为香港银行业自身有较强的抗风险的能力，资本充足率高达15％-20％，贷款房产价值比严格控制在50％-70%，加上对个人住房贷款有严格资格审查标准，借款人购房多是为了自住，在就业稳定、收入现金流不变、房产使用价值不变的情况下，购房者仍会按期还贷。因此，金融创新要以优质的信用产品为基础，以为实体经济服务为目的，否则金融创新就失去了坚实的基础，甚至成了金融界的自娱自乐。

1 | 2 | 3

经济观察网相关产品

(共有条评论)

更多评论