“防御型”万科(1)

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经济观察报记者周涛　始于去年底，不断在各地的降价，将万科（000020.SZ）推到了铁板一块的行业和众多网络舆论的焦点之中。

在破坏行业秩序与资金链问题的是非中，万科挣扎了1年。“万科近期在几个城市的降价是万科基于市场需求的策略应对，而且这种策略的逻辑我们一直未变，我们一直强调周转，坚持现金为王。”万科执行副总裁肖莉说。

全世界的房地产市场都在下跌，中国的房地产也不例外。从高速增长突然进入市场萎缩之际，万科的主动降价，正在为其下一步的调整和安全赢得空间。

坚持周转

万科降价实始于2007年第四季度的深圳。当前万科在上海、杭州、宁波等城市的降价，只是深圳市场去年第四季度交易萎缩之后的重演。

直到2007年7月，深圳房价涨幅一直居中国各城市之首。这个月，深圳一手房销售面积环比下降15.32%。即使在房地产业销售旺季“金九银十”，深圳住宅交易量进一步萎缩，2007年十一黄金周，深圳一手房成交仅42套。

深圳房价当时的涨幅居全国之首，但也成为政策调控的焦点区域。2007年8月深圳商业银行开始提高商品房按揭贷款门槛，以建行、中行为代表的各大银行深圳分行甚至停止了二手房贷款。同时，限制外资购房令以及深圳市政府采取一系列打击投机炒房政策，直接打压了交易量。是时，关于央行要全面提高第二套房的首付比例、贷款利率的传闻已在市场流传，这一传闻加重了市场的观望情绪。去年9月27日传闻成真，第二套房首付比例提高至4成。

去年第四季度，深圳交易萎缩的幅度相当之深。2007年1月深圳一手房销售面积80.26万平方米，而本应是销售旺季的10月成为成交量的年内最低点，15.36万平方米的销量，较1月份下降约8成。

在这一市场背景之下，万科率先降价。2007年10月20日，万科以每平方米7500元低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡，首批475套开盘当天即告售罄。是时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元左右。同样交易萎缩的广州，12月9日，广州万科金色康苑，开盘均价每平方米1.3万元，广州市民连夜排队抢购。

“之所以降价，是因为过去两年房价上涨过快，与购房者的需求不对称，当我们降价后，成交量立即回升，这证明市场的刚性需求仍然大量存在，只是价格过高而无法对接，降价就是顺应并满足市场需求，近期万科在几个城市的降价也是同样的逻辑。”肖莉说。

上半年，万科在全国多个城市的降价促销也迅速在房地产弱市中达成了相当惊人的销量。今年前8月，万科实现销售面积349.2万平方米，销售金额达313.3亿元。今年前6个月万科的销售面积、销售金额分别同比增长15%、38.1%。

同期，绝大多数开发商都已出现不同程度销售下降，声称要涨价的潘石屹也说，万科在长三角的降价令其在该区域取得了决定性胜利。

强调周转的万科通过降价迅速实现销售，确保了在今年弱市下的良好业绩。“在兼顾社会责任的前提下，万科的首要目标是给股东、员工回报，而股东回报最强调的是ROE（净资产收益率），万科必须加快周转才能给股东合理回报，当前房地产调控，迅速回笼现金是抵御风险最有效的手段。”肖莉称。

路径依赖

万科降价是应对市场变化的策略，其背后则根基于万科专注于住宅开发，强调周转、规模制胜的企业发展模式。

可能有趣的对比是，SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹在万科降价声中提出涨价。相反的选择，显示企业不同的发展模式。潘石屹手头并没有多少开工以及竣工待售的房子，而万科一个楼盘的建筑面积就可能高于SOHO中国全部土地储备。

今年6月底，万科缩减上百万平方米的开工、竣工面积，但年内万科开工面积、竣工面积仍然分别为683万平方米、586万平方米，这些指标比相当数量开发商的总土地储备还要多，仅次于以开发超级三、四线城市郊区大盘的碧桂园（2007.HK）。

潘石屹可以悠闲写博客，而万科必须不断加速卖房。潘石屹其博客中说：“在三年前就已经调整了战略，不建住宅了，我们是集中在城市最成熟最繁华的区域开发商业和写字楼，我们的市场与这些住宅开发商是完全不同的。”

万科模式有如电影《阿飞正传》中张国荣的独白：“有一种鸟，叫不死鸟，生来就没有脚，一辈子不停地飞翔，它停下来的一天，就意味着不再飞翔。”

房地产企业发展的两大模式中，除了类似万科专注住宅开发，相当数量的开发商是采取住宅开发与持有商业物业的结合。持有一定数量的商业物业被认为是能提供稳定现金流、并抵御房地产周期波动风险的重要业务。

万科没有歇脚步的凉亭。目前，万科除了以股权方式收购深圳富春东方而获得深圳一栋写字楼外，几乎没有其他商业物业。

可资对比的是金融街（000402.SZ）。尽管今年上半年金融街的营业收入、营业利润、净利润分别较去年同期下降46.1%、74.5%、68.05%，但投资银行中银国际在7月底出具研究报告认为，金融街的股价将优于大市，并称其为地产调整时期的避风港。金融街的管理层似乎对销售降低也并不担心，目前金融街是第一家采取以公允价值计价的A股房地产上市公司，仅2007年1-9月，因这一会计变化，金融街追溯调整就增加净利润约12.7亿元。

除了可以采用新会计方法重估账面利润，开发商持有商业物业可以提供稳定的租赁与运营收入，可以用于抵押贷款，紧张之时甚至可用于高位变现补充流动资金。

中国海外（00688.HK）是国内为数不多的，销售规模已超过百亿元的开发商。这家公司在亚洲金融风暴中损失超百亿，但经过10年的内地发展，重新回到国内房地产企业领头地位。中国海外去年也提出，中期目标是将商业物业投资力度提升至30%。

富力地产（02777.HK），拥有上百万平方米的写字楼与五星级酒店已竣工或在建，去年的物业公允价值增值就达到33亿港元；保利地产（600048.SH）在建商业地产项目总建筑面积近百万平方米，涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院等，2010年的目标是租赁与运营收入超过10亿；碧桂园（02007.HK）旗下7家五星级酒店、1家四星级酒店已投入运营，还有9家五星级酒店在建设之中。除了上述一线开发商之外，在全国一、二线城市当地的区域开发商中，也在其地盘上拥有大量商业物业。

不过，开发商业物业会耗用大量资金，延缓其住宅业务的扩张步伐。事实上，以万科有史以来最高的年度净利润——2007年的48.4亿元计，其实可能难以买下几栋一线城市核心区的大楼。

质量优异的商业物业一定位于城市的核心区域，但多年以来，万科一直缺乏能力或动力获取相应的项目，也没有相应的强势股东与历史承袭。

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