“防御型”万科(2)

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当前，万科有约160个项目同时在建，这是国内开发商中最多的。如此多的项目开发下，资金的运用效率决定了最终的盈利能力、股东回报以至公司运营安全。肖莉说，万科仍然将坚持专注住宅开发。这一模式必然要求万科不断的实现项目扩张，迅速实现销售回款，然后不断滚动。

万科在资产周转方面一直领先于国内同行：2004-2007年万科的净资产周转率分别为：1.39、1.42、1.4和1.61。肖莉表示，为了提高周转，土地储备是占用资金的大头，万科的土地储备量一直控制在2年以内。

很多开发商的土地储备都在3-5年。至今年8月5日，万科总土地储备1909万平方米，这一土地储备量低于很多二线开发商。此外，万科在实际项目运作方面也非常注重开发周期管理。肖莉说，从拿地到实现预售，万科的项目平均周期是10-12个月。这一开发周期领先于同行，仅仅低于只建筑别墅与多层的碧桂园。国内，包括一线开发商，开发期在一年多、两年甚至更长的比比皆是。

基于万科的发展模式，当市场出现交易量大幅萎缩之下，在保证合理利润的前提下，万科追求销售速度，快速回笼资金成为其当然之选。

中期考量

万科的降价也有多重中期战略考量。

预期今年全年一直持续到明年，国内房地产交易较去年同期继续下降，是万科选择降价迅速出货的原因之一。对此，肖莉并不否认。

万科在今年中报中披露大幅缩减开工、竣工面积，显然是出于对后期迅速、顺利实现销售的担忧。根据今年中报，万科披露其年度开工面积由848万平方米调减至683万平方米，缩减幅度为19%，竣工面积由689万平方米调减至586万平方米，缩减幅度为15%。

有如股票市场，6000点高位来不及全部出货，在价格下降了的4000点出货肯定优于2000多点才出货。尽管有着对于短期内房市的调整、观望期销售难实现的担忧，但是万科相信市场的刚性需求仍然大量存在，而此时，市场已经发生了某些变化，万科降价促销也是为了其产品结构的调整。

肖莉说，今年上半年，万科销售的住宅中，90平方米以下住宅占了46%，这是多年以来小户型住宅第一次占到如此高的销售比例，而且首次置业和首次改善居住置业的占了72%，这一数据表明，自住置业将成为房市刚性需求的支撑主力，而这部分人群对房价，尤其是对住宅的总价非常敏感，因此，那些没有地段、环境、配套资源优势的大户型住宅，由于总价过高将可能滞销。

万科降价促销，迅速清货，将大部分精力用于小户型住宅的开发，这方面亦是万科的优势。肖莉表示，“在今年半年报中缩减的部分开工、竣工面积，有很大一部分是需要进行重新规划设计，对产品进行更为接近市场需求的调整。”

万科降价的另一重考量在于其对土地成本的优化。

因为交易量萎缩，回款不及时，当前房地产企业普遍资金紧张，相当数量的房地产企业已经无力再度扩张，今年以来各地土地流拍频频，如果此时获取土地，将远低于去年的底价。

2006年，万科每平方米地价的平均成本约1860多元。2007年，万科平均地价随房价暴涨至约3580元。今年1-6月，万科新增土地平均成本已降至2155元。将高地价产品迅速出货，手握大笔现金，万科将可能更加优化其土地成本，并在未来占据竞争优势。

另外，万科近几年广泛开展形式多样的合作开发模式也要求万科必须加快周转，尤其是在当前的弱市。这一点可能成为万科未来扩张战略的重要看点。

2007年，万科新增建筑面积1142万平方米，其中有41%是通过收购或合作方式取得；2008年上半年，万科新增权益建筑面积330万平方米，其中有76.2%是通过合作方式取得。在万科多种对外合作中，其中与其他开发商合作拿地、与地产基金合作开发、与土地方展开项目合作，这三种形式在万科的对外合作中占了相当的比例。

上述三种合作方式，可以有效节约资金，而且通过合作的方式获取土地，不仅成本低，而且在付款节奏上也更加灵活。上述三种合作，通常的合作方式是：合作方借助万科的品牌、开发能力实际运营项目，万科除了按股权获得项目收益外，因为项目由万科负责实际运营，因此，万科还收取合作方的管理费。比如，2006年7月，华润出资41.5亿与万科合作地产开发，由万科负责开发，万科除按项目股权分红外，还收取销售额的3%的管理费。

今年上半年，万科的销售净利润率约12%，上述管理费的收益也是相当可观的。而管理费的收取，依赖于销售的实现。越来越多的合作，只有迅速实现销售，万科才能实现其分红与管理费收益。在弱市之下，也有越来越多的中小开发商开始出现困难，进而寻求与万科的合作。万科在市场销售普遍萧条之下依然实现高额销售，将极大提振合作方信心，并吸引更多可能的合作者。肖莉表示，“短期内，公司在拿地方面会采取更为审慎的态度，但对于一些合作条件优厚的项目，且目前项目资源较少的公司，公司依然会予以重点关注”。

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