冬天里的算盘：住宅部品契机

经济观察报记者张雅楠 日子艰难，房地产开发企业都在审视土地、现金为王的传统模式，集约建造、成本约束似乎成为疯狂扩张之后的另一种路径，此时，这种觉醒不论是对房产企业个体生存还是对住房市场长远发展来说，都未为晚，虽然中国倡导建设节能、省地、环保型建筑已近10年。

“房地产行业的冬天，或许正是部品商的机会，开发商正在尝试运用部品控制成本。”正在紧张筹备2008住交会的负责人，显然感受到了部品商与往年不同的感觉。

住宅产业化，即用社会化大生产的方式代替半手工半机械化的粗放型生产方式，将房屋的墙壁、窗户、厨卫、太阳能热水器等零部件拆分为各个部品，在车间加工完成后，在工地进行统一的拼装。像搭积木一样盖房子，像是童年游戏情结的延续，实际上是提高住房质量和劳动生产率的必然选择。

尤其是油价促发的能源之争，几乎到了冷兵器才能解决的危困局面。美国一直悬而未决的一项新能源政策，在近日终于冰消雪融。9月16日，美国参议院就一揽子减税计划达成共识，其中将太阳能行业的减税政策 (ITC)续延2-6年，对于商用太阳能项目的投资税减免延长8年，而住宅太阳能项目的投资税减免政策延长2年，并且取消每户居民光伏项目2000美元的减税上限。与国内太阳能产业一直处于不温不火的状态相比，来自政府的推动显然更为直接有效。

建筑节能

万科早在2000年就在东莞设立了“住宅工业化基地”，并且在产业化开发方面已经有了实际性的探索。万科系列实验楼的建造过程中，施工现场只有10名工人，2名管理人员，因为工厂承接了大量的人力以及精度难以控制的工作。传统模式下，一栋18层的小高层，包括精装修建造周期约为12个月；而装配式生产方式所用时间仅为10个月。

住宅产业化节省的不仅是建筑工地上的时间和成本，还可以将节能、省地、环保的技术应用到部品的研发、设计中，提高房屋的品质和对新能源的利用程度，带动产业链条全面升级。

家住宁波市的李先生入住“维科·水岸心境”已经四个月了，刚刚过去的盛夏帮他考验了这个建设部节能示范小区。保温外墙和铝窗能够保温隔热，开空调的时间比以前少，但是居室内的温度可以保持很久，每个月的电费比住以前的房子时节省了一半，这是李先生最明显的感受。

“维科·水岸心境”除了采用外墙外保温和保温铝窗等节能技术之外，还采用了山东力诺瑞特新能源有限公司提供的联集管式太阳能热水工程。太阳能热水器和墙体、地板、房顶一样，是建筑的功能构件，和建筑物同期设计、同期施工、同期交付使用。李先生介绍，住以前的房子时，一吨热水需要20元，用着实在心疼，热水管道基本是不打开的，各家各户都是自己用电热水器烧水，现在有了太阳能，连这项电费也节省下来了。没有居住经历的人，很难想象太阳能技术给居住带来的具体变化，而事实上在欧洲太阳能、风能在住宅方面的应用已经相当成熟了。

与万科住宅产业化基地一样，力诺瑞特新能源有限公司也是建设部授牌的十个国家住宅产业化基地之一，研发的方向是太阳能与建筑一体化。中国单位建筑能耗是发达国家的3倍，每年我国新建建筑竣工约20亿平方米，在已建成的近400亿平方米的建筑中，99%为高能耗建筑。据专家估计，在建筑中全面导入太阳能新能源可以实现建筑节能10%-15%，如果解决采暖问题，将使降耗指标提高到40%-50%。

力诺瑞特在住宅产业化上的自觉，来自营业额的细微变化。力诺瑞特常务副总文哲亮介绍，在2004-2005年间，太阳能行业遭遇了经营的瓶颈，营业额的上升势头趋于平缓。当时，太阳能的消费群体主要是单一客户，他们最关注的是产品的价格以及热水量、耐久度等技术指标，对服务和品牌的需求较低，并且对产品需求的反馈需要经过经销商、分销商，路径较长，加上滞后的时间成本，一次技术革新所需时间较长，但幅度却未必到位。

一个全国知名的开发企业曾经对太阳能企业进行了一次招标，最先进行的两家企业谈了几十分钟就出来了，力诺瑞特和这家开发企业谈了两三个小时。文哲亮告诉记者，曾经他们和开发企业也只能谈热水有多热，经历了最初的隔行如隔山，力诺瑞特成立了太阳能与建筑一体化工程公司，配备了太阳能、给排水、建筑等方面的专业人员，负责建筑和太阳能的结点问题。现在，力诺瑞特太阳能与建筑一体化的推广区域已经遍及山东、江苏、浙江、广东等省。

建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青说：“远大的发展模式在今后是一个方向。”同为建设部住宅产业化基地的远大集团，除了开发建设建筑，还参与厨卫体系部品的开发和研究，身兼开发企业和部品研发企业双重身份，更清楚建筑需要的是什么，这种模式可以减少中间成本，缩短反馈路径。但就目前住宅产业化的水平而言，住宅工业化和建筑部品还有很大的发展空间。

产业化瓶颈

1998年，国务院取消实物分房制度，当时，居民对住房本身的质量和居住环境的投诉非常突出，形成住房市场之后，提供什么样的住房，住房产业如何发展就成为当务之急。1999年，国务院下发的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》，正式提出推进中国住宅产业现代化。因为投资量大，产业链条多，涉及的政策广，房地产行业必将成为国民经济的支柱产业，粗放型的产业发展模式需要改变。

但中国住宅产业化起步较晚，动力也稍嫌不足。

日本早在1968年就提出了住宅产业化的概念，实际上，日本从上世纪四十年代末开始，就为发展住宅产业化实施了一整套政策及措施。目前，万科的PC（预制混凝土）率只有25%，而日本可以达到几乎100%。前住宅产业化促进中心副主任童悦仲介绍，澳大利亚的建筑界认为他们的住宅产业化是被逼出来的，澳大利亚建筑工人的工资很高，将建筑工地的工序进行分解，能拿到工厂做的都拿到工厂，有利于降低成本，提高竞争力。

但中国的人力成本低廉，全国近三万家房地产开发企业，多为项目公司，往往注册一个公司开发一个项目，对于树立品牌、提高房屋品质并无太大的积极性，对此，文哲亮对记者表示，事实确实如此，太阳能这一部品目前确实不能满足所有开发企业的需求，万科、中海、栖霞建设等大的房地产开发企业早已接受并应用，但中小开发企业的接受还需要一个过程。万科集团上海区域副总经理付志强也表示，目前中国住宅产业化的瓶颈在于产业链的结合。尽管目前太阳能的技术已经相当成熟，在技术上实现太阳能和建筑一体化已经不是难题，但是很多新能源的利用技术还是不能很好地应用到建筑中。

“住宅产业化的产业链不仅是一条技术链，还是一条政策链和体制链。”建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青说，虽然试点项目在各地得到了推行，但是各地的政策对住宅产业化的扶持并不到位，很多节能示范小区做了垃圾和中水处理，但在市政建设费用上没有任何的减免措施，不能激励更多的企业效仿。

同样，建筑规范滞后也牵绊着太阳能在建筑上的应用。目前，虽然山东、江苏、河南、广东等省已出台十二层以下建筑必须安装太阳能的强制令，但是全国目前尚未形成太阳能在建筑中应用的技术规程，使得太阳能在设计院设计、建筑商施工、房产商验收和物业管理商进行的后期管理、维护中无相关的指导方案。规程的缺失造成房产商在进行招标时缺乏标准的要求，对太阳能与建筑的结合是一个极大的隐患。

但日本早在1970年就提出了“住宅性能标准”，委托省属建筑研究所开发“住宅性能综合评价体系”的研究，将住宅各部位的性能定量化，并建立优良住宅部品认定制度，住宅部品认定中心对部品的外观、质量、安全性、耐久性、易施工安装性等进行综合审查，公布合格部品，并强制要求在公营住宅中使用，到1990年，就有663家部品生产厂家的部分产品取得了优良住宅部品认定。

契机

在房地产行业紧缩之势下，许多开发商都表示，房地产行业应对“过冬”的最好方式就是提高房屋品质，从以前的粗放式的增长方式转变为以产品质量为主导的增长方式，阳光100置业集团常务副总范小冲表示，过去能找到一块地，或者能找到钱，就可能得到发展，这种坐地生财的模式，不是靠产品开发获得利润，很多上市公司的报表是增长，其实很多利润的获得来自土地增值。今天的游戏规则已经发生改变，依靠品牌、成本控制、产品品质的提升、真正为客户创造价值、在有限的土地上创造更高价值，才是房地产公司的核心竞争力。房地产行业的紧缩之势能否成为住宅产业化的一个良好契机，对此，梁小青主任认为：“住宅产业化和房地产的冷热没有关系，关键还是观念。”

实际上，建设节能、经济环保的小区投入的成本可能要比一般的小区高一些，像之前提到的杭州的李先生，他在2006年买“维科·水岸心境”的价格是6000多元/平方米，现在小区已经全部售罄，二手房的价格都已经涨到每平方米1万多元了。

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