最震撼的房市振救政策：沈阳25条新政

经济观察网记者陈文雅 沈阳启动“史上最牛”房市振救政策。11月11日，《沈阳市人民政府关于进一步活跃房地产市场的若干意见》出台。依照新政，沈阳二手房营业税、土地增值税等多项房地产交易税费全免，购房给予补贴，公积金贷款上限提高，开发商承诺不降价，土地可以分期出让、分期办理手续，可以调整容积率等政策……

“这25条可以说是‘史上最牛’救市政策了。”沈阳一位开发商兴奋地向记者表示，“这对沈阳的房地产市场绝对是一个重大利好。”

25条新政齐出台，救市欲一步到位

在这25条新政策中，比较引人注意的有以下几条，“个人存量住房转让所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税暂缓征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率按国家规定的1%收取；购买10000元/平方米以下住房缴纳1.5%的契税。”在很多城市议而未决的存量房营业税免征政策，在沈阳得到了体现。

“鼓励改善性购房。对人均住房建筑面积未达到我市标准（2008年购房执行2007年人均27.01平方米标准；2009年购房执行2008年人均标准）、为改善其住房条件而购买第二套住房的家庭，或家庭中有年满18周岁以上子女购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。”业内人士透露，如何衡量购房者是否“为改善其住房条件而购买第二套住房”，或“家庭中有年满18周岁以上子女购买第二套住房”，由各家银行自行把握。

“保护购房者利益。房地产开发企业自主的向社会承诺房价，开发企业要践诺守信，接受舆论监督、群众监督和社会监督，并承担一切相关责任。”据了解，政策出台后，沈阳房地产开发协会即召集新闻发布会，在会上宣读协会72家自愿加入“不降价联盟”的开发企业的“不降价盟约”。更有近百家开发商承诺如果降价，将给此前以较高价格买房的购房者以差价补贴。

“采取净地（期地）方式出让土地。只要国土资源管理部门或土地储备机构与区级政府（含开发区管委会，下同）或原用地单位签订拆迁承包协议（或补偿协议），在相关区政府（含开发区管委会）处理好土地和地上物的产权、补偿安置等经济、法律关系的前提下，可提前实施土地出让。”据沈阳市房地产研究所所长范瀚章解释，该条意见的意思是今后政府和开发商在土地正式公开出让前签订出让意向书时，保证净地供应，并且将收税环节延至正式公开出让之后。

“分块出让、分期付款、分割发证。对大面积地块在统一规划的前提下，实施分割出让。对正在拆迁的项目，根据拆迁进度可采取分期付款、分割发证。”这一条款对进行滚动开发的大盘项目影响较大。一位开发商告诉记者，沈阳原来的做法是允许分割发证，但有一段时间又下通知要求必须同一出让地块必须一次性收取土地出让金，一次性办理土地使用权证。而现在又将政策重新放宽。

“因地制宜，适当调整容积率。依据城市规划，合理确定规划条件。在区位不挡光的前提下，可适当提高容积率。”对开发商而言，可以调高容积率意味着只要补交部分土地价款，同样的土地面积上可以多盖几层房子。“这对于开发商、政府而言都是双赢，政府可以多收土地款，开发商可以多卖钱。至于消费者，就该好好考虑下容积率提高对居住品质是不是有影响了。”业内人士分析说。

刚性需求有限，救市效力待观望

尽管25条的出台好似一剂针对重症病人的猛药，但从沈阳市政府到房地产行业研究机构到媒体，一直口径统一地宣称“沈阳房地产市场是一个健康的市场，主要以自住为主，投资占的比例非常小，房价下行空间不大”。沈阳的一位主要官员曾经公开表示，“如果说全国只有一个城市的房地产市场是健康的，这个城市就是沈阳。”

但不容置疑的是，自今年年初以来，沈阳的很多开发商却经历了房价和交易量的滑铁卢。其中一个在民间广为传诵，但后来被宣传部门禁止当地媒体报道的故事，是沈北新区某房地产项目“买房送驴”的新闻。据了解，该楼盘定位于高档品质楼盘，但由于半年来消费者观望情绪浓重，交易量一直低迷，营销部门在采取了种种促销措施后仍不得法，最后在房交会现场为购房者赠送了一头毛驴。该项目负责人称，“我们就想告诉消费者，我们卖到这个价格已经是黔驴技穷了，大家不用再等了。”

然而，“买房送驴”仅仅是短时间转移了大家的眼球，市场的观望并未结束。25条出台的前一二天，沈阳的开发商对市场前景依然很悲观。

“沈阳今年以来土地流拍的很多，市中心的也有，开发商进度也都在放缓。”一位开发商表示，今年以来，自己的项目单价比去年降了两三百元。

?这位开发商认为，沈阳的房地产市场不可能涨到太高，这是由沈阳的城市特点决定的。“沈阳土地多，不缺地。都是平原，四面八方都可以向外扩展，发展空间大，土地供应量充足，房价涨不起来。”他表示，现在房地产业是沈阳的支柱产业，尤其是沈北、于洪、浑南几个新区的财政收入非常单一，主要来自房地产业。但是沈阳人均收入水准并不高，即便大家有购买意愿。购买能力也有限。

据了解，目前沈阳房地产市场的存量供应量为4000多万平米，而沈阳一年能消化的需求量为1000万平米左右。“这两年稍微比往年要多一点，但也就1100-1300万平米。再多恐怕就不是刚性需求了。”

记者在沈阳看到，部分楼盘的广告上正打着“88折清盘销售”等字样，但售楼处一片冷清，顾客寥寥。一位沈阳市民告诉记者，“沈阳房价还得降，老百姓收入太低。沈阳富人都跑到大连和北京买房，穷人又买不起。”

在沈阳于洪区一家知名开发商的项目现场，记者遭遇了农民工追讨工资的现场。记者拍完照片，便有保安随后跟上来，试图抢下记者手中相机删除照片。一位自称该公司员工的人士则拉住记者的手臂要求去该公司办公室“谈谈”，并对记者说：“你看到的不是你所能理解的，这不是事实的真相。”记者追后追问该公司一位品牌工作人员，这位人士告诉记者，“我们已将工程款全额付给总承包单位，但由于总包下面还有分包，还有施工队，不清楚是哪一级拖欠的。”记者随后从侧面了解到，沈阳多家开发企业的土地款、项目工程款已拖欠多时，一位开发商总结道：“欠政府的钱可以缓着点儿，25条已经明确表态了。但是欠银行的、施工方的钱，我们都不敢拖太久；还有如果延期交付，欠消费者房子的事，最好能不干就不干。”

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