万科08业绩降一成，机构仍“增持”

经济观察网记者严钰 2008年是中国地产企业最艰难的一年。作为行业龙头企业，万科2008年的销售业绩格外受人关注。1月6日，万科对外公布2008年累计实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%，降幅近一成。

随后，以平安证券、国泰君安等机构发布投资报告，对万科维持“增持评级”。分析人士称，考虑到2007年和2008年迥异的市场环境，以及2007年万科跨越式高增长所带来的压力，这一结果符合市场预期。

销售业绩好于预期

1月6日，万科公布12月份数据，万科全年的销售也随之划上句号。数据显示，12月份万科实现销售面积66.1万平方米，销售金额53.4亿元，虽然还无法达到2007年同期高峰时的水平，但相比11月份已经呈现出显著的增长，环比分别增加57.0%和49.6%。放在全年来看，仅低于3月份的水平。至此，万科2008年累计实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。

尽管整体销售业绩有所下降，但是业内人士均称好于同行，符合预期。考虑到2007年和2008年迥异的市场环境，以及2007年万科跨越式高增长所带来的压力，这一结果在情理之中。

2009年，中国房地产市场面临更加严峻考验。万科执行副总裁肖莉表示，万科仍然以坚持稳健为主，主要体现在三个方面：首先是让公司成为行业内财务状况最安全、资金状况最良好的企业之一；其次，尽可能抓住市场变化带来的机会，公司的市场份额由年初的2％增长到目前的2.6％左右；再次，最大限度地提升自己的专业能力，以便在市场回暖后体现这一能力上的优势。调整期内，公司对产品进行调整、改善，使之更切合客户需求和市场动态，同时进一步深入分析客户需求，以客户为导向、面向未来，提升产品和服务的市场竞争力。

机构维持“增持评级”

万科发布2008年销售业绩，业内态度十分乐观。国泰君安1月6日发表研报称，万科公司09年业绩锁定性良好，维持“增持评级”。

国泰君安报告认为，目前万科公司销售均价走低,但因上半年高档楼盘销售较多全年销售均价同比2.7%。原因在于行业销售低迷和公司下半年主推中价、中小户型房。这将意味着公司未来毛利率将有明显下降,同时这也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。

同时，国泰君安预计，万科08年将有320亿元预售房款用于09年结算,相当于08年预测主营收入的82%,业绩锁定性良好。其中预售房款大幅增加和公司装修房比重增加有关。此外，万科08年拿地较为节制,全年大约新增建筑面积750万平米的项目储备,拿地成本同比下降48%,有利于维持2011年前后的毛利率稳定。全年拿地地上建筑面积666万平米,平均楼面地价1880,新项目城市差别不大。

除国泰君安对万科表示乐观态度外，平安证券也称将继续维持万科A“强烈推荐”评级。平安证券认为，万科公司前3季度已经计提了5．35亿元的存货跌价准备,由于存货跌价准备的计提,08年业绩预计将会出现负增长,但同时会将大量的风险在当年释放。平安证券预计2008、2009年EPS分别为0．42元、0．46元,维持“强烈推荐”评级。

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