2009-01-14

房地产行业价值被重估

2009年1月8日，金科集团副总裁李战洪入选"2008年重庆十大年度经济人物"。作为十位当选者中唯一一位来自地产界的代表，李战洪感慨颇深。他认为，他的入选，表明房地产业正从过去饱受非议中得以正名，房地产业的价值得以重估，更包含了人们对地产业的期望。

1月10日，李战洪应邀做客地产中国网，倾谈入选感受，并对今年房地产业和房地产市场的发展发表了自己的看法。

“我入选年度经济人物表明行业价值被重估”

主持人：再次恭喜李总，入选2008年重庆十大年度经济人物，作为唯一一位房地产业代表，您有何感想？

李战洪：谢谢。房地产行业过去一直受到社会的谪诽和争议。我这次能入选"十大年度经济人物"，并且是作为重庆房地产界的唯一代表，这件事本身说明房地产业正从过去饱受非议中得以正名，被重新记忆和评价，行业的价值得到了重估。同时，也体现了人们对地产界心存期望，尤其是责任担当的期望。

主持人：您在获奖感言中表示，房地产的高速发展，一定是和这座城市的发展速度相适应的。城市价值决定地产价值，地产价值反过来要创造城市价值。因此，房地产的发展和地产项目的操盘，一定要站在城市的高度。怎么理解这段话？是要把每个项目都提升到城市运营的高度吗？

李战洪：房地产业的发展一直是与城市化相关联的。在这个前提下可以说，发展房地产项目是一定要站在城市发展的高度上。我们注意到，每个城市在其快速发展阶段，总是有一个区域带领整个城市的发展水准。像（20世纪）80年代广州的天河区、90年代上海的浦东区，今天，重庆重点发展北部新区。这也是为什么我曾提出"重庆向北"的口号，其实就是抓住城市发展的方向。

主持人：那么包括您和金科在内，从具体项目而言，是不是紧紧抓住这样一个城市发展的方向？

李战洪：金科在北部新区一个区内，共有10个楼盘。金科是按照城市发展的方向，来部署自己的战略。重庆的西区和北部新区是金科发展的战略重点。

降价卖房要有策略性

主持人：此次您入选的理由是：打响了重庆楼市降价第一枪。据说当时做出降价决策时，受到了不少的非议，都受到哪些非议，或者说是不同的意见？

李战洪：受到非议很正常，在那个时候。因为在过去的几年中，开发商大部分都是以企业的经营目标为导向，或者是以投资机构的要求为导向，而当时企业经营的目标或者投资机构的要求往往是规模发展，即企业要取得快速发展，在这种情况下，企业行为往往不够理性，违背市场规律办事。

因此，我们提出来，要理性增长。在2008年市场形势发展变化后，我们判断，最好的办法就是顺势而为，所以就率先提出了降价。提出降价的一个理论依据就是寻求市场供需平衡点。那个时候，我们发现，市场已经远离供需平衡点。最关键是看量，成交量已经急剧下降。因此，我们一步到位找到市场平衡点，率先降价。

当时提出降价对一些企业触动很大，因为他们的经营目标不允许（降价）。我们则是主动出击，顺势而为。就像国家的财政政策，我们是采取的"积极的财政政策"。后来的事实也证明，我们当时的决策是正确的。

主持人：我记得当时有一个数字可以说明这个问题。

李战洪：我们降价之后三个月的成交量是降价前6个月的总成交量的一倍多。金科做的比较好的一点是，金科的降价是有步骤有策略的积极主动的一种方式。它的降价和其他开发商最大的不同是，不但没有伤品牌，而且还提升了品牌的知名度和美誉度，提升了消费者对金科品牌的忠诚度，使得他们来支持金科的降价。

主持人：但是据我们了解，不少企业降价后引起了一些"降价后遗症"，或者所谓的一些连锁反应，金科恰恰相反，这里面有什么技巧？

李战洪：这里面最大的技巧是，不少开发商将降价分摊进成本，即降低成本。金科在降价时，不但没有降成本，反而追加了一些投资，比如追加1亿元改良一些项目的景观。也就是说金科找到了市场规律：越是在降价时，越要重视品牌。我所说的品牌是"三品"--企业品牌、产品品质、环境品味。谁做好了这三品，谁就能赢得市场。因此，不能为降价而降价，要给降价一个理由。

2009年才是真正的寒冬

主持人：说到降价，我又想起您的"房企拐点论"，您认为2009年是房企拐点，有什么理由支撑您的这一观点吗？

李战洪：2008年是房价拐点年，2009年则是房企拐点年。房企拐点年的特征是"三分天下"，三分之一企业退出，三分之一企业挣扎，三分之一企业壮大。为什么这么说呢？房地产企业在2007年激情发展中高价拿的地，以现在的房价判断，其10年以来或更多年的利润可能已经被"吃"掉了。去年拿的地楼面低价几乎与目前的房价相当，存在潜在亏损。这种情况，除非房价继续飙升，否则任何政策都救不了它们。中央政策的目的是救"量"，而非是救"价"。

这是从政策角度的分析。

从市场角度分析，房地产市场已经调整了一年多，开发商的积压下来的房屋存量，据我所知，相当巨大。以重庆为例，新增楼盘以目前的成交量需要消化7、8年。这种情况下，开发商无法回笼资金，就只能是倒闭，退出。因此说，2009年才是真正的寒冬。谁穿着衣服，谁没穿衣服，一目了然。

主持人：刚才谈的是企业层面，对于市场的走势，目前业界的观点分歧也比较大，有人认为今年市场会见底，有人认为市场会继续向下调整，您怎么看？

李战洪：对于09年的市场形势，我用8个字概括：房价走稳，房企走衰。指望09年房价快速反弹是不现实的。

主持人：感谢李总。感谢各位网友。今天的访谈到此结束。

李战洪：谢谢。(来源：地产中国网)

经济观察网相关产品

(共有条评论)

更多评论