领盛投资：房地产投资重获机会

经济观察网记者袁朝晖 领盛投资管理近日出版的《投资策略年度报告》指出，商业房地产并不是导致全球金融危机的主因，却与其他资产类别一样，被卷入急剧的价格下跌周期。证券化的房地产——债务及股票——已经历数轮剧烈及波动的重新估值，私募股权房地产投资亦将面对同样情况。领盛建议在这一环境下，投资者首要的目标是确保收入来源，其次是用较长远的目光，利用资金短缺及市场重新估值获利。

领盛投资管理是亚太区首屈一指的房地产投资者之一，旗下有6个集成基金，投资于亚洲的非上市房地产领域。

领盛分别在2002年、2004年和2005年推出了领盛亚洲复苏基金（LaSalle Asia Recovery Fund）、领盛日本物流基金（LaSalle Japan Logistics Fund）和领盛亚洲机会基金II（LaSalle Asia　Opportunity Fund II）。2007年，领盛继续采用上述基金的成功投资策略，推出了领盛日本物流基金II（LaSalle Japan Logistics　Fund II）和领盛亚洲机会基金III（LaSalle Asia Opportunity Fund III）。以上封闭式基金总资产值已达65亿美元。2006年年底，领盛推出首个每月定价、投资于亚太区的开放式地产基金——亚洲房地产基金（Asia Property Fund）。此基金目前总资产值为21亿美元。

按照防御性策略，领盛建议采用“返璞归真”的组合管理，专注流动性管理及与租户保持紧密接触，包括提早与租户商议新租约和迅速调整租金以反映实际市场情况。

领盛亦建议投资者专注于能抵抗经济衰退的市场和行业，包括保健、拥有政府背景的机构和销售必需品(排除非必需的零售货品)的零售业。

领盛预期，第三浪投资机会将在全球金融危机与全球衰退中形成，投资者应该考虑在2009年预留时间，细心留意具投资机会的行业，剖析他们提供的投资价值。有关具吸引力的行业，该报告推荐︰重大折让的上市房地产投资信托基金；重大折让的的基金；不良贷款或部份贷款质素仍然良好的贷款组合；需要注入资本的土地交易或发展项目，投资者能够以接近零成本令项目状况得到局部改善。

就具吸引力的地区而言，《投资策略年度报告》显示，英国在市场重新估值方面领先。由于结构性的原因，美国市场在房地产在重新估值方面比较缓慢，其他地区如澳洲、韩国及德国的房地产价值亦正被重估，加拿大及中国东部城市则在美国之后。

领盛投资管理全球策略师戚浩伦(Jacques Gordon)说：“目前市场正经历层面广泛的调整，当中提供了大量的机会，同时亦潜藏着相当的风险。对拥有资金并有信心抵御经济下滑的投资者，2009年将提供难得的机会；策略的重点是要把价格真正吸引的资产，从那些价格应该进一步下跌的资产中分辨出来。”

而领盛投资管理欧洲研究及策略部主管Robin Goodchild说：“我们仍然相信，依照有纪律的投资程序及明确的投资策略，是应付大型、复杂及难以估计的市场的最佳办法。特别是在市场剧烈波动的时期，能否有效地防守将会是取得优异回报的关键。”

领盛指出，欧洲(除英国外)房地产市场整体在2009年会录得较低的投资回报，但同时亦提供了以低价购入优质资产的机会。北美策略师Bill Maher说：“由于基本面大幅减弱，加上在市场重新估值方面远远落后于英国，北美将面临艰苦的一年。”在过去表现坚稳的亚太区，2009年的展望将会转差，但领盛相信该区的表现仍然会胜过欧洲及北美。

对于广为关心的亚洲特别是中国市场，领盛投资管理亚太区投资策略师戴宏昇（David Edwards）评论道︰“虽然区内的增长很可能超越全球其他主要地区，但由于预期美国及欧洲经济将继续放缓，亚太区于2009-2010年的前景将会受影响。日本将受困于转差的出口情况，印度严重地受资讯科技领域投资放缓的影响，中国则会被出口需求减少所左右。”由于区内房地产市场流行短期租约，未来将有大量租约重订，导致资本价值的调整。缺乏流通量的债务市场将加剧对房地产市场的短期冲击。

领盛表示，中国经济预期在2009至2010年间可维持7-9%的增长，但已明显比最近几年放缓。中国将受出口需求疲弱的影响，但国内消费增长将有助减轻有关影响。

此种趋势下，领盛预测，在中国市场，办公室市场近年大量的供应满足了强劲需求。虽然经济增长放缓，增长仍然稳健。除非出现特殊情况，预计企业将继续扩张势头。不过受国际因素掣肘，跨国企业的扩张将严重地缩减，直至全球经济转好。高供应量将制造高于预期的空置率。一线城市受的影响将大于二线城市，因后者需求主要来自本土。

而零售业则继续受惠于家庭收入以及随之而来在消费方面的强劲增长。2009-2010年的展望主要取决于两个因素：国内刺激经济政策及个别市场的本地供应。就前者而言，中国处于令人羡慕地位——过去数年一直实施紧缩措施，目前中国几近拥有所有能够刺激增长的手段。

对于敏感的住宅市场，领盛则直言，中国的潜在需求将保持强劲，虽然买家会采取谨慎态度，直至政府放宽其调控楼市政策。市场预期政府将放宽调控措施并推行新的经济刺激方案，这将有助销售量及价格在2009年回升。同时，中国工业市场正逐渐成熟。土地供应受到配额限制，加上维持农业用地数量的政策，中期而言会对新供应造成限制。供应受政府控制，亦增加了风险。境内信用紧缩亦会令部分项目无力偿债，这将为投资者带来投资良机。

酒店则将伴随中国旅游业继续扩张而仍然有吸引力。中产阶级人口将持续增长，旅游人数增加，加上费用上升及法定假期于2008年起缩短等因素令旅客抗拒长途旅行，皆可能推动国内旅游业。

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