万科08年净利下降 份额上升

经济观察网 记者 陈文雅 王凯 3月9日晚间，万科企业股份有限公司公布的2008年度财报显示，公司08年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%。根据同日公布的董事会决议，公司2008年度利润分配方案为每10股派息0.5元。

2008年，万科销售业绩同比2007年的高位有所下降，全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比07年减少9.2%和8.6%。但万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%。由于08年东部地区和重点城市的住宅市场调整幅度更大，万科在其进入的主要城市，市场份额提升更为明显，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等九个城市，万科的市场占有率排名首位。

2008年年末万科的各类存货中，现房库存78.9亿元，占比9.2%，仅相当于万科两个月的销售量，其中80％库存时间尚不足一年；再建开发产品438.3亿元，占比51.0%，其中346.4万平方米已经售出，合同金额为273.4亿元；此外即为341.3亿元的拟开发产品，占比39.7%。

2008年的房地产业形势证明，万科的调整策略赢得了市场先机。而万科从2007年四季度开始，销售明显跑赢大市；在进入的主要城市，市场份额都出现了较大幅度的增长。2008年，万科的市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、鞍山和镇江等9个城市排名首位。在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第三位。

房地产市场进入调整期，这是一个2008年行业逐渐达成的共识。而万科早在2007年10月就开始做出了反应。但略显尴尬的是，或许正是这个显得有些超前的决定，导致了万科2008年销售额同比出现下降。

2007年万科销售金额523.6亿元，比2006年增长了146.6%，远远超过市场年初的预期，甚至也超过了万科原定2006－2008三年快速增长计划设定的2008年销售目标。尤其在市场总体已经出现交易缩量的2007年四季度，万科销售金额高达155.6亿元，这显然与万科率先调整定价策略存在一定关系。但这也使得万科在计算2008年销售同比增长率时，必须面对一个庞大的上年基数。

如果万科的调价策略推迟两个月实施， 2007年的一些销售很可能推迟到2008年实现，这样万科2008年销售额将仍能体现增长。但对于企业而言时机是宝贵的，早一天做出正确的决定，可能远比一个平滑的年度增长曲线更为重要。

郁亮表示，09年万科将坚持开发节奏和销售节奏相匹配、产品类型与市场需求相匹配的原则，加强对项目新开工、新开盘的管理，确保产品适销对路。预计09年开工面积计划约403万平方米，竣工面积619万平方米。当然，一旦市场销售呈现好转迹象，公司可以随时增加新的开工面积。

郁亮表示，2009年万科将从“规模速度型”的增长转向“质量效益型”的增长，更为关注经营质量，更重视为股东创造收益的能力。

郁亮补充说，2009年，行业资金整体紧张的局面不会改变，市场调整在带来挑战的同时，也为企业以相对较优的价格获取未来发展所需的资源创造了有利的条件。公司于09年将进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。不过他同时也强调，在此问题上公司将高度谨慎，只有在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程。

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