房地产回暖或是“昙花一现”

经济观察网 记者 周亚玲 “现在应该买房吗？”随着这样的声音越来越多，商品房成交量也开始让唱跌的人难以看懂。

2月份，北京二手房成交量创13个月来新高，3月前两周，全市二手房成交8173套。行业人士认为，按此势头，今年3月份，北京二手房交易将创下历史最高记录。

不仅仅是二手房，新房的成交量也呈现回升的态势。记者统计北京市房地产交易管理网的数据，3月1日-15日，北京期房和现房的签约成交量为6938套，远高于一月和二月同期数据。

机构的调查，也显示着回暖动向。东方证券对大型城市的房屋交易量做过统计。按照东方证券的报告，3月8日—14日一周，北京、上海、杭州、广州以及合肥、青岛等15个大中城市住宅的成交量都出现同比30%到3528%的上涨。申银万国的报告显示，3月前两周，其统计的6大城市住宅成交量都出现同比上涨。

但在采访多位市场人士后，记者发现，许多业内人士对此次“回暖说”保持谨慎态度，而近期一些楼盘转而提价的行为，则可能是开发商与消费者的心理战，试探消费者的承受界限。

试探界限

“这是试探消费者的承受界限。”一位业界人士谈到远洋?沁山水、万科中粮假日风景等楼盘悄然提价时说。

但部分楼盘成交量回升并没有博取一些业内人士对后市的信心。SOHO中国总裁潘石屹说：“我听见有人预测这种回暖在2009年将经历一个‘倒V字型’，我不这样认为。房地产市场能不能回暖最重要的是取决于中国的经济能不能回暖，如果有中国经济回暖的前提，房地产的回暖就是可以持续下去的。”

对于这轮“回暖”的持续时间，北京中原地产董事总经理李文杰认为，“受到两会诸多利好的刺激，加上银行信贷宽松，估计积压的需求将持续释放一段时间。对于后市，似乎我们有理由相信现在至少已经触底反弹，最坏的时候已经过去。未来的楼市成交量及价格虽然还可能反复，但是总体应该是走出低迷了。”

存量依然巨大

业内人士都认为这次“回暖”的期房、现房和地产商的去库存有较大的关系。3月,各家房地产公司的年报纷纷出台，各大地产公司的库存压力依然巨大,让行业人士对这些库存要消化多久更加没有信心在弹性需求未大规模入场之前，期望刚性需求来消化库存要多久？这些成为分析人士的研究重点。

中金公司认为，已建成未售住宅面积按2008年平均销售速度需要2 个月消化；在建面积按照2008年销售面积需要3.9年消化；拿到预售证的面积呈逐月下降趋势，需要10至15个月消化。

即便是管理最优秀的公司，万科存货高达874亿，保利预测的是存货要卖2年。按照WIND资讯的统计，房地产作为高库存行业，根据34家已披露年报的公司，房地产行业的库存数据相比2007年末增长了38.1％。这场“回暖”，一增一减，究竟何时能消化干净呢？刚性需求有多大，似乎永远是个谜。

但有分析认为，比照我国的经济发展水平和城市化水平，2008年5.6亿的成交量应该是未来几年的底限了。

会否昙花一现？

国信证券的宏观经济分析师林松立对这次“回暖”的成因有自己的看法。他认为，大部分人以前都习惯用经济环境改变、预期收入改变、人们不敢贸然买房、成交量就萎缩这种简单的直线逻辑来思考，但他觉得，这次的反弹和流动性的复苏有很大的关系。央行放贷，小非减持，股市低迷，使房市成为比较可靠的去处。他认为，房市交易量能逐步稳定下来，但房价并不存在太大的上升空间。

有上海的行业人士也认为是“钱多”这样的外部因素在做推手，他认为现在总体形势没有改观，也就是病根未除，甚至外部环境还在恶化，怎么可能会回暖呢?一位北京的投资人士认为，现在物价都不涨，CPI那么低，人们持币观望一切，对于大宗商品——住房，会更加小心。他还表示，即便是自住，他也建议周围的朋友要等一等，看上个三五个月再说，除非要住在城市的最核心区抢最好的户型。至少，区域性、结构性的调整还远未结束。“回暖”说固然激荡人心，但真正的调整、触底是在何处，现在任何一种断言，都为时尚早。

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