楼市小阳春深圳二手房毁约频现

经济观察报记者王凯 李霞（化名）到目前仍然没有完成房产过户手续。

自2009年1月7日通过深圳市某地产经纪有限公司与何兰（化名）签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》以来，两个多月的时间，本该顺利完成的过户手续，在何兰的“反价”行为下，至今仍无定论。

“对方无视法律合约，我一定要讨个说法。”何兰在收受定金后，以卖亏为由毁约，并终止了担保公司的委托赎楼，导致赎楼停滞不前，整个资金监管手续无法办理，一怒之下，李霞把何兰推上了被告席。

事实上，在春节过后，深圳二手房的量价齐升，引起的毁约纠纷已经发生了很多，大有如潮的趋势。

这也得到了李霞聘请的广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣的证实，“的确是这样，最近楼价上升，这类案子我们现在已经受理了很多。”

据张茂荣讲，他主要受理房地产类的案件，从2月底开始，他每天接的30多个电话咨询中，90％都是关于这类案件的，目前由他正式受理的案件多达十余起。

广东广和律师事务所的兰天律师也告诉记者，“去年由于房价下跌，一手房维权的非常多，最近房价上升，一手房维权的逐渐减少，二手房维权的开始逐渐增多，每天有很多来电咨询，正式立案的也有几起，估计会马上多起来。”

记者致电南山区人民法院，对方工作人员也说，“最近此类案件的数量确实在增多。”

个案回放

李霞今年33岁，从北方某小城到深圳工作已有些年头，2003、2004年时，深圳房价大概在3000元/平方米-4000元/平方米，李霞买了一套新房。

“那时就已经有很多人在说房价有泡沫，要跌的。”可事实上，到了2006、2007年，在她们看来要跌的房价不但没跌，反而涨了更多，均价最高达到了1.7万/平方米，这让还想给父母买套房的李霞有些不知所措了。

楼价的高企一直冲到2007年9月份，由于先前国家对房地产行业的调控开始逐渐发生作用，楼市掉头急转直下，成交量骤减，一直到2008年11月，深圳楼市仍然处于低迷状。李霞预感到时机差不多了，在观察了两个月后，看上南山区某楼盘，均价9000元/平方米，总价105万，并于2009年1月7日通过上述某中介与何兰签订了二手房购房合同，并于签约时支付了定金1000元，第二日内再支付了剩余的1.9万元。同时约定，2009年1月21日前双方与银行签订首期款资金监管协议，余款按揭支付。

此时，深圳二手房成交量已开始回升，据深圳国土局数据显示，1月成交套数4724套，平均每天155套，这让很多人看到了楼市转暖的希望，大多数急于卖房套现的业主心理慢慢开始发生变化。

看着成交量不断的看涨，李霞也很高兴，她所购买的楼盘价格已经涨了10%-15％左右，“觉得自己的入市时机还不错”，可是她没想到，在等待去银行办理资金监管协议的十多天里，何兰的心理已经彻底发生转变，看着楼市一天天的回暖，价格也在不断上升，很多人愿意出更高的价格购买何兰的房子，根据定金罚则，如果违约，需要赔偿李霞2万元的损失费，加上返还的2万定金，共4万元，违约成本不高，何兰最终“反价”。

期间，李霞仍在与何兰协商、沟通，希望何兰能回心转意，并于1月19日将首期款打入了深圳市工商银行二手楼监管资金专用账户，并在该行申请了8成按揭贷款。但是由于没有得到何兰的出面确认，按揭承诺函至今无法取得。

转眼进入2月，二手房成交量进一步放大，据深圳国土局公布的数据显示：2009年2月二手房市场持续火爆，共成交5380套；环比上升13.89%。眼看着成交量回升，价格开始涨起，而自己购买的房子却一直不能过户，李霞开始焦急，并仍在与对方沟通，但此时的何兰显然已经下定了“反价”的决心。

“合同里写得很清楚，除了定金罚则，任何一方违约还需按房屋总价的20%支付违约金，并承担由于守约双方提起诉讼而支出的诉讼费、律师费等。”张茂荣告诉记者。

总价105万，意味着何兰还要付20多万的违约金。何兰不同意，并于某日下午发短信给李霞：下午我要去开会，我和我老公还有他朋友商量了，最多就赔你2万元，你在下午三点前给我答复。如果没有答复我，我只能赔5000元给你，你们好好考虑一下，如果都不能接受，那你们就去起诉吧。

权衡再三，李霞将何兰告上了法庭。

“对方不答应，而我的当事人又非要要个说法，目前已经递交南山区法院了，快开庭了，胜诉的几率很大。”张茂荣说。

楼市何去何从？

据张茂荣了解，现在何兰已经把房子过户卖给了别人，李霞已经向南山区人民法院申请了财产保全。

事实上，此桩案件只是深圳众多毁约案中的一个缩影。据美联物业深圳区总经理王书权介绍，“最近深圳每天成交量有400套左右，二手楼业主信心增加，反价情况确实比较多，特别是在福田、南山，反价幅度在5到10点。”

近段时间，深圳楼市所出现的小阳春现象，在很多人看来，是在政策的出台下，部分改善型住房需求的释放。而更深层次的原因，在于老百姓对通胀预期的反应，想把钱从银行取出，换成房子、黄金等实物资产。

而“反价”的普遍性很可能会影响到自住房需求的释放，导致回升的成交量行情不能持续，重回低迷。使本就“不确定”的楼市更加迷雾重重。

世联地产董事长陈劲松认为，“成交量刚有所回升，开发商、业主就开始涨价，这是非常不明智的行为，很有可能扼杀掉刚刚稳定的状态。”

深圳国土局的统计数字显示，进入3月后，深圳二手房成交量在不断攀升，值得一提的是，从3月9日至13日五天中，日成交量远远超过深圳一手房，而且如此高的成交量，在过去的成交史上还没有出现过。据统计，9日深圳二手房成交398套；10日成交400套；11日成交473套；12日成交528套；13日则成交623套，五天内二手房总成交高达2422套，与前一周的1923套相比，环比涨幅高达25.94%。

张茂荣说：“如果房价继续回升，现在的二手房维权态势，很可能演变成2007年、2008年房价下跌时的一手房维权的火爆态势。”

据他讲，现在很多业主为了毁约，已经想出了很多极端的办法：为了少交税费，深圳二手房大多以阴阳合同登记过户，但是现在，业主在临交易时指出阴阳合同的违法存在及逃税目的，要买家按实际成交价缴纳税费，逼买家放弃购买；有的以虚拟债权人方式查封房产，迫使买家退出交易；有的以房屋共有人及家庭成员不同意为由拒绝履行合同；有的以快速卖出房产，以名下无房产名义抵赖；有的业主通过“租客优先购买权”条例，寻找某租客以租客的名义起诉买卖双方。

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