限价房纠纷第一案：保利与业主“对簿公堂”

经济观察报记者魏黎明 保利地产没有想到，全国首个限价房项目——保利西子湾竣工交付之际，自己却因此站上了被告席。

4月8日上午，保利西子湾一期111名业主诉保利地产合同纠纷案在广州市白云区法院开庭。与此同时，保利西子湾二期部分业主也正在抵制收楼。

2006年底，保利地产通过竞拍获得保利西子湾项目地块。次年底，该项目一期800余套房屋预售，吸引了8000多人申购。去年底，一期正式交付使用，随即遭致部分业主集体抵制收楼并起诉。

“原来还想做出个品牌，没想到会是这样！”当天庭审结束后，保利地产法务部一位人士对本报表示。

作茧自缚？

当天庭审现场，双方就保利西子湾是否因质量问题而延迟交楼展开争辩，针锋相对。

同样激烈的场面起始于2006年保利地产参与保利西子湾项目地块竞拍时。当年11月，保利地产经过多轮举牌，在富力、中海、越秀城建等众多地产大鳄中突围而出，竞得广州市白云区金沙洲B3736F01地块。这就是后来的全国首个限价房项目——保利西子湾。

当时，保利地产为该地块付出的代价是4.13亿元总地价，楼面地价达2557元/平方米，且最高限价为6500元/平方米。

金沙洲地区位于广州和佛山南海区交界，是广州市规划中的人居新社区。直至去年上半年，该地区楼盘均价大多在8000元/平方米左右，部分楼盘均价超过1万元/平方米。

2007年底及2008年初，保利西子湾一二期先后发售。一期预售843套，共吸引了8426人申请购买，只好通过电脑摇珠方式抽出最后的 “幸运儿”。去年2月16日，一期开盘当日即售出逾9成，二期也于当年4月16日开盘后半天内销售一空。

二期业主张先生夫妇也是在那时通过摇珠成功选购了一套住房，价值60多万元。本月2日，应约来收楼的夫妇俩最终拒绝收楼。之前，夫妇俩就曾听说一期不少业主因小区质量问题拒绝收楼。

在保利西子湾的业主论坛，这些业主们称这个小区是 “全球最礮的房子”：墙体开裂、渗水，多处修缮的外墙实际上成了“蜘蛛墙”等等。这些问题一一以照片的形式在网上公布，令人触目惊心。尽管一期有约80%业主去年底以来陆续收楼，但至今仍有100多户拒绝收楼，并最终将保利地产告上了法庭。

张先生夫妇因此格外小心，特意请了验房公司的工作人员协助收楼，谁知小区物业以安全为由拒绝工作人员进入。本就疑虑重重的夫妇俩和对方激烈地争吵，路过的其他业主也纷纷自动加入“战团”，但最终无果。

站在小区门口那块“回家真好”的大红广告牌旁，妻子不无埋怨地笑谑张先生：“都是你，叫你不买，着了迷一样地非要买，现在你开心了吧？”

心理不平衡？

“当时不是房价高嘛！”张先生为自己辩解，语气很无奈。

2008年楼市行情急转直下，在全国范围内，一度高居不下的房价开始大幅度回落。在广州，虽然中心城区房价下跌有限，但像金沙洲这样的郊区却降幅惊人。

早在去年下半年，保利西子湾附近的时代糖果楼盘就公然打出广告牌：比限价房更低价，比限价房更超值。这个地处南海区的楼盘均价仅4800元/平方米。就是在保利西子湾内部，与限价房同时开发的部分江景商品房，目前对外公布的毛坯价也不过7000元/平方米。

在此背景下，保利西子湾业主拒收楼事件引起了包括中央电视台《东方时空》栏目等媒体的注意。但媒体在采访后，大多得出同一个结论：周边房价大跌后，在房价高位买房的业主们心理不平衡，从而引发矛盾。

3月30日，保利地产召开保利西子湾全面竣工交付新闻发布会。保利集团广州分公司总经理余英在会上公开指责，个别别有用心之人将未完工的照片发布到媒体，并将一些建筑行业通病予以夸大、指责交楼证件不齐等等，给项目造成了颇多负面影响。

对于这些说法和指责，拒绝收楼的业主们感到愤怒。一些业主对本报表示，当初选择保利西子湾，完全是冲着“保利”的牌子和政府相关政策的背景。

但也有不止一位业主表示，在看过周边楼盘之后，觉得选购保利西子湾“好唔抵”（粤语，很不值的意思。）“如果保利同意退款，我宁愿不要尾数，马上退款去买中海金沙湾。”一位业主说。与保利西子湾相邻的中海金沙湾，目前均价不过6000余元/平方米。

指称业主“心理不平衡”的论者也许没有注意到，保利地产在北京的另一个限价房项目保利嘉园，开发时间与保利西子湾大致相同，据称一直是北京卖得最好的限价房项目，却并未出现类似的冲突事件。

对此，合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，虽然有房价整体下跌的刺激因素存在，但保利西子湾事件的直接诱因可能还是楼盘质量问题。

事实上，广州另一个引起纠纷的限价房项目龙光峰景华亭，开发商在接受央视采访时同样承认存在 “质量问题”。

4月8日庭审时，保利地产法务部人士及律师与原告律师针锋相对，毫不让步。庭审结束后，该部门一位负责人主动走到旁听的业主面前，微笑着听取他们的各种琐碎抱怨。

他说：“业主们的心情我们很理解，确实我们也有做得不够好的地方。”他承认，保利对项目工程特别是一期工程监管不力，存在一些问题。为此，保利地产倾向于与业主们庭外和解。

事实上，保利地产在一期业主拒收楼事件后，马上推出了有针对性的优惠措施：收楼业主可获一年管理费和两年网费，总价值4000多元。这位法务部负责人表示，优惠幅度是很大的，但可惜的是，如果一开始就加大优惠的力度，可能就不会发生这么大的冲突。

楼市调节器？

事实上，觉得“好唔抵”的不仅仅是业主，也包括保利地产。

在3月30日的新闻发布会上，保利地产总经理宋广菊称，保利西子湾成本回报率仅3%。而保利地产一位内部人士告诉本报，事实上，保利在这个项目上没赚到钱。

这位人士对保利地产接手限价房项目早有疑虑。他说，“‘限价房’政策一开始就是一个‘怪胎’。”

2006年，在房价不断高企的背景下，广州在全国率先推出限价房政策，意在解决城市“夹心层”购房需求。这被外界称为“楼市调节器”，力图拉低房价。就在这一年年底，保利地产抢得保利西子湾项目。

次年初，广州市长张广宁在全国“两会”表示：“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来。”到年底，广州房价依然高企，保利西子湾一期也开始火爆预售。

尽管限价房政策附带了许多限制性条件，如业主购房后“5年内不可转让、卖房要补政府差价、违约要负30%的责任、不准买第二套房”，但直到2008年年初，保利西子湾二期仍然一售而空。

其后不久，广州房价开始逐渐下跌。这样一来，曾掩盖在高房价之下的限制性条件，如今日益加剧业主们“好唔抵”的心态。他们认为政府应该适时纠正这些不合理的政策限制，为业主“松绑”。

黎文江对这个主张表示支持。他说：“如果不改正就不对了。”他认为，限价房政策其实是一种过渡政策，已经完成了历史使命，现在需要进一步完善或者取消。

事实上，广州已经开始着手调整限价房政策，如收回部分限价房用地，同时缩减限价房供地规模等。

对于限价房政策的批评集中于一点：政府通过行政力量干预市场，并不可取。黎文江对此倒并不认可。他笑言，现在看来不是政策干预了楼市，倒是楼市“干预”了政策。

对于保利地产和保利西子湾业主来说，在多变的楼市和政策面前，他们对于限价房的爱与恨往往只在一线之间。

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