“小阳春”遭遇降温质疑

经济观察报记者陈文雅 “媒体村均价降到11500元/平方米了！还打算买吗？”

4月下旬，搜房网上挂出一条消息：“媒体村公寓C4区5号楼搜房独家团购启动。现房，团购均价11500元/平方米，团购当天再享9.8折优惠。”

这个消息引起了有意在北京亚奥区域买房的人们的关注。

媒体村——亚奥区域一家知名度甚高的楼盘，北京2008年奥运会期间，这里是各国媒体的聚集地。

“他们卖1.4万元/平方米的时候我没有行动，现在看来是对的。”听到降价消息后特地前往媒体村了解行情的小何说。

小何从2007年媒体村首次开盘时就开始关注这个楼盘。由于奥运会期间不归业主使用，而由奥组委提供给各国记者住宿及办公，因此媒体村采取了低价入市的策略，当时价格约12000-12500元/平方米。周边类似地段的楼盘，如北纬40度，价格迅速攀到了14000元/平方米。小何虽然排上了媒体村的号，但因为对排到的户型不满意，没有买。哪知道，到了2008年5月，新的一栋楼开盘时，最高价涨到了15000元/平方米。“说实话，当时还有点后悔12000元/平方米的时候没买。”小何说。他开始琢磨，14000元/平方米的价格值不值得买？升值空间还有多大？买完后是涨是降？

奥运会后，小何又听来一个小道消息，说是一位神秘买家以8折价格团购下了媒体村的20多套房产。当时正是北辰长沙地王退地传言正盛之时，人们纷纷关注媒体村会否降价。

2009年春节过后，媒体村的新一期房源姗姗来迟。由于楼市价格的普遍调整，奥运的记忆很快被狂欢过后的人们抛至脑后，亚奥板块的热度也迅速冷却。媒体村的均价回到了12500元/平方米。而亚奥板块的其他楼盘，包括原本预计均价3万元以上，实际只卖到15000多元/平方米的“奥东18”；最高时卖到过18000元/平方米，目前二手房均价13900多元/平方米的金泉广场在内的一些楼盘，价格均比奥运前有较大回调。

更引人关注的消息，则是此次在3月份以来的“小阳春”形势中，新开楼盘纷纷借势涨价之时，媒体村传出的11500元/平方米的团购价。

”这次新开的楼位于一座较高塔楼的北边，南向采光不是太好，这也是售楼员解释其卖得比较便宜的原因之一，最高单价应该不会超过12500元。”小何说。

媒体村一位销售人员对记者表示：“以前22层以下都是精装，这次的房源是简装。这个价格是回馈客户，有效期只有一天。”

但小何表示，最主要的原因，还是市场行情使然。“斜对面的华发颐园，从去年开始就卖11800元/平方米，都是精装修，直接拉低了周边区域的参考价。北苑家园的公园2008也相继低价甩卖，离高压线最近的那栋楼甚至卖到了8000多元/平方米。本来媒体村刚开盘时的价格相对周边楼盘还有不少竞争力，现在却有点被动。”

国家发改委、国家统计局调查显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。北京4月份的成交量持续着“小阳春”征候，截至4月28日，北京市商品住宅共成交17209套，已较3月份整月高出2000多套。虎杰投资顾问首席分析师张寅说：“目前楼市持续着去中小户型库存化的趋势。就楼市目前的存货量和消化速度来看，这种趋势在8月份之前结束的可能性不大。”

重庆、成都、厦门等市4月成交量的回落一度使人们相信“小阳春”正在逐渐降温。张寅分析，这些城市3月份的成交量创造了历史新高，甚至超过了2007年高峰时的成交量，这是需求的井喷式爆发，4月份的成交量较3月有所回落是一种正常状况。

另外，4月初中国传统节日清明节也对成交量产生了一定的影响，很多人不会选择在这样的节日签约房产，一周的成交量放缓不足以说明楼市降温之势。

来自中原地产的统计则显示出了“小阳春”的颓势：4月以来，全国商品房销量大约同比下跌两成左右，部分城市的成交量比3月份下降了三成。

北京中原地产总经理李文杰表示，回调和部分楼盘涨价有关。一些业内人士和学者开始呼吁开发商“珍惜回暖机会，切勿涨价过快过猛，否则容易打乱暖春局面，重回低迷状态”。

4月15日，国务院发展研究中心副主任刘世锦指出，必须引导房价回归真实供求水平，避免人为延缓房地产市场的调整和回升。

上海网上房地产的数据显示，3月份，上海市一手房住宅成交价格构成中，单价在万元以内的住宅占总成交量的59.9%；住宅成交面积构成中，120平方米以下户型占总成交量的62.6%。

房地产职业经理人季满如认为：“小阳春”主要是由自住型、首次消费人群支撑的，因为此前需求被压抑了一年多，因此集中爆发时是井喷式的，但因为这一人群消费能力有限，因此无法支撑起楼市“四季如春”的局面。五六月份后，需求能否进一步活跃，关键要看改善性需求人群的购买意愿能否被激活。

“三月份，我关注的几个二手房小区成交均价都有所上涨。我打算再等等看，媒体村也不着急买了，等过了这茬吧。”小何说。