评判房价高低须以群分

2009-05-15

杨红旭

经济观察报杨红旭/文 高房价问题，已成为当今中国社会的一大矛盾焦点。近几年房地产调控的重要目标之一便是降房价、稳房价，去年底中央则在相关文件（“131号文”）中更明确提出，开发商应认清形势，合理定价。

然而，市场似乎并不买账。2004-2007年，一边调控，一边涨价，好不容易盼至2008年8月，全国70个大中城市房价首次出现环比负增长，可好景不长，今年3月这一指数重新转为正增长，4月增幅扩大，而同比跌幅不过区区1.1%。在楼市春季攻势之下，地产商并不理会政府意愿，纷纷上调房价。

不妨看看大洋彼岸的美国，根据标普公司的房价指数，当前房价已比2006年高点大跌逾三成。中美两国同样经历了2003年之后的房价快速上涨，而且我国房价上涨幅度远超美国，如今美国房价已出现连续近三年的下跌，而我国房价下跌起来却如此扭捏，蜻蜓点水般降了一点便重新拉起。到底是什么在支撑着中国的高房价？

话至此，不得不分析一下高房价的评判标准。房价高低，主要有三个衡量指数。房价收入比是从自住需求出发的，分析房价与居民收入的匹配度；住房空置率是从市场健康程度观察的，论证存货规模、供应压力、企业经营风险、银行信贷风险；租售比是从投资回报的角度考量的，租金水平体现住房使用价值，能真实反映房价是否脱离价值中轴。

那么，在目前我国特定的语境下，高房价是指房价收入比偏高，居民正常收入已很难支撑这样的房价。可这么说又失之含糊。居民是由各种收入阶层的群体组成的，而各个阶层的房价收入比情况千差万别。

房价收入比道理简单，可具体计算方式却有多种。笔者以国家统计局数据为源，以城镇人均可支配收入、新建商品住宅成交均价、城镇人均住房建筑面积为准，计算全国房价收入的演变情况。1997-2003年间，全国房价收入比在6.2倍上下波动，处于合理范畴。2004年开始快速上升，2007年达到7.44倍的历史高点，略有泡沫。

2008年房价收入比回落至6.78倍。无论与世界发展中国家的平均水平相比，还是与国内近十年来历史均值相比，目前全国房价整体上基本还算合理。

既然如此，为何很多人觉得房价太高，买不起房？除了区域差别之外，问题的根结在于我国城镇居民的收入差距很大，而且近些年呈持续拉大的趋势。从反映贫富分化程度的基尼系数来看，目前已步步逼近0.5，明显超过国际警戒线，而改革开放前只有不足0.2。

在国家统计局体系中，把城镇家庭按收入水平划分为七个档次，分别为最高收入、高收入、中等偏上收入、中等收入、中等偏下收入、低收入户、最低收入户，所占全国家庭总数的比重分别约为10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%。2008年，这七档家庭的房价收入比分别为2.64倍、4.43倍、6.02倍、8.23倍、11.19倍、15.26倍、23.68倍。

显而易见，同样是购买一套近90平方米的中档价位的房子，高收入家庭可谓轻而易举，而低收入家庭则根本无力负担，中等收入家庭基本上能够买得起。最高收入户的房价收入比只有2.64，而最低收入户的这一指标却达到23.68，相差了9倍，这一差距也明显大于世界平均水平。

事实已经很清楚，目前的房价水平，在穷人看来高不可攀，而富人买个二三套纯属正常。针对这种情况，社会各界不能笼统地抱怨、指责房价过高，而应具体问题具体分析，并采取有针对性的解决之道，政府更应承担起应有的职责，发挥应有的功能。

首先，对于占城镇家庭总数约40%的最高收入、高收入、中等偏上收入等三类家庭，应通过大力发展商品住宅市场，充分发挥市场机制配置资源的优势，不要动辄用行政手段干预市场。目前的房价水平对他们而言，并不算高。值得关注的是，部分参加工作时间不长的年轻白领，收入水平属于此三类，却无多少积蓄，急欲购房则难筹首付款，这与中国人的购房观有关，而与房价收入比无涉。

其次，对于占城镇家庭总数约20%的最低收入和低收入等两类家庭，只能通过加强住房保障解决他们的居住问题，对此政府应负有不可推卸的责任，这才是我国当前最大的民生问题。去年年底国家出台的“9000亿安居工程投资计划”，解决的正是这一难题。这其中还有一个结构问题，应集中财力和土地资源优先解决低收入家庭住的问题，即兴建廉租房；其次，才是满足部分家庭拥有产权房的欲望，因而经济适用房不宜大规模盲目上马。

最后，对于占城镇家庭总数约40%的中等收入和中等偏下收入等两类家庭，情况比较复杂。部分家庭有能力购房中低档、中小户型的商品住宅，如果卖掉手中的房改房，甚至还能购买更好的房子。还有部分家庭购买商品住宅暂时比较吃力，政府应该通过建立健全住房租赁体系，让其租房住，或者通过补贴购房贷款利息、购房退个税等多种方式支持其购房。

不难预测，房价问题还将困扰中国社会和中等收入以下家庭几十年。除非，中国的贫富差距能够尽快缩小，中国人的置业观发生根本性的变化。

（作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长）

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