上市房企，压力最大期已过？

经济观察报 记者 周亚玲 销售形势的改善使得一些行业人士发出上市房企 “资金压力最大期已过”的判断。2009年一季度上市房企预收账款总体增长，净负债率同比下降，让这一判断多了些凭据。一些龙头企业表现出强烈的拿地欲望，舆论开始热炒 “高价地出现”，这些情形多少让人有点重温旧梦的温暖。最艰难的时刻真的已经过去了吗？

“大当家”拿地

“我们判断2009年的市场行情不会比2008年差。”保利地产董秘岳勇坚接受采访时说。

他认为：“保利销售量不错，除了形势很好以及楼盘品质外，还有一个重要原因就是自己货量充足，所以抓住了市场行情。”保利充足的可售面积在楼市回暖期显现了优势。

今年第一季度，保利实现房地产销售签约面积76万平方米，签约金额65亿元，同比分别增加了133%和197%。其在2009年一季末的预收账款等于2008年营业收入的82%。

同时，值得关注的是，保利第一季度的新开工面积是146万平方米，同比增加了27%。保利认为，他们的存货一直都是很正常的，以销定产是他们的原则，显然，新开工面积的加大和2009年初在售面积的充足源于他们在2008年时对2009年行情的判断。

另外，保利在2008年收购了580万平方米的土地，每平方米均价1200元，这种在市场低迷期入货的方式并不奇怪。例如万科，在2008年买进666多万平方米的土地，每平方米均价1884元，这意味着万科新增加了可供开发一年多的存量。当然，这种新入地的行为和万科目前存货中在建产品的比重很高有关。

这两位 “大当家”的拿地表现，从行动上表现出对后市的一种判断。

岳勇坚很肯定地告诉记者，保利地产下一步还要接着拿地。

万科、保利拿地凭借的是资金充足。那么大部分地产公司资金情况究竟怎样呢？

据中投证券统计，2009年第一季度，92家地产上市公司的预收账款比2008年末增加了17.8%，而2008年第一季度，仅比2007年第一季度增加了5.3%。92家上市公司中有26家上市公司一季末的预收账款超过2008年营业收入的50%。

多家券商的报告都反映了上市公司预收账款大幅增加的情况。中原证券报告中的36家重点公司，2009年第一季度预收账款有11家已经超过了2008年营业收入的80%，有18家超过了2008年营业收入的50%。

中投证券房地产分析师李少明接受采访时谈到，按照目前的销售形势，房地产上市公司所持的存货到今年末就可以恢复到正常年份的水平。

中原证券分析师魏博认为自2008年10月底新政实施以来，房地产交易量恢复增长，保增长的金融政策使得行业贷款有所增加，房地产公司也是量入为出，这三个方面已经极大地缓解了房地产公司的资金压力。

“踏空了也是麻烦”

对后市有信心的还有招商地产。招商地产董秘刘宁说：“从2009年的情况看，市场明显比2008年好。”

据了解，2008年是招商地产的高产出期。特别是在三、四季度，达到可售条件的房子特别多，但销售一般。到了2009年第一季度，可售住宅较多反而成了一种优势资源。

“如果在这波行情里，没有好房子卖，踏空了，也是麻烦。”一位业内人士这么认为。即便是多年苦心经营的地产公司，战略调整上似乎也赶不上房地产市场的变幻莫测。

什么时候拿地，什么时候加大开复工，开发节奏的把握就算对招商这样的龙头企业来说也不容易。

同时，刘宁也坦言，招商过去的存货资产比有点高，招商对困难估计不够全面，去年正好又赶上了高产出期，但现在行情不错，存货资产比指标已得到改善。

在招商地产的董事长孙承铭、总经理林少斌共同出席的4月中旬的一次投资者交流会上，被问及今年的拿地计划如何时，招商表示：“上半年比较乐观，招商如果上半年销售很好，下半年买地信心就会比较足。”招商的表述相比保利还是较为谨慎。

去年底和今年初的市场变化远超行业人士的预期，这种戏剧性的回暖反而会让市场人士更加忐忑不安。五、六月份销售数据就成了这个已经没有了风向标的市场里的一盏小灯，依稀照亮前行的路。

趁热打铁 快速回款

龙头公司的情况肯定要优于同行。在2008年年报中存货资产比较高，营业收入锐减，负债较重的公司现在的情况又如何呢？记者采访了广宇集团。

广宇是一家在杭州有22年开发历史的老牌企业。在集体亢奋期，他们同样没有能抵御住行业青春期的躁动，毅然拿下了杭州市中心的高价地块。

在市场疲软的时候，广宇的做法就是加快建设，不停滞。

据董秘办介绍，广宇在杭州有3个在售楼盘，因为价格比较适中，且配备了当地最好的小学，销售情况很好。

广宇集团在杭州、黄山、肇庆等三个地方均有项目储备，在杭州最多。广宇西城美墅项目去年11月开盘，目前销售形势良好。广宇西城年华项目最后一期将于今年交付。而广宇上东城项目由紧邻的三个地块组成，去年11月，其中一地块（上东领地）开盘，目前已销售过半。上东城今年还将有新开工。广宇对新开工面积表现出的还是比较谨慎的态度。

董秘办提醒记者，可以去杭州的透明售房网看广宇在杭楼盘的销售情况。

对于当初拿下杭州东南面粉厂的高价地块，董秘办表示，东南面粉厂地块将以高端产品来定位。公司会按照市场的情况来决定开工时间。

广宇一度曾经因为委贷借款而被外界质疑资金紧张。广宇认为，市场的回暖已经极大地改善了公司的资金面情况，目前的资金状况良好。

广宇的一季报显示，报告期末短期借款余额为4.5亿元，较年初减少30.77%，主要系归还短期借款所致；报告期内公司归还了借款3.55亿元，截至季报公告日，公司又归还了4.2亿元银行和委贷借款。其季报还表示，公司积极利用销售回笼资金提前归还银行借款，将高利率的委托借款转为低利率的项目长期借款，调整借款结构，降低利息成本。

至于今年是否还会买新土地，广宇表示还是要看看市场情况。

这种短期贷款的减少也较贴合一季度的销售情况。广宇集团一季度销售合同金额为4.9亿元，销售资金回笼3.5亿元，分别达到2008年度销售合同金额和销售资金回笼金额的71%和54%。

真实负债减少并非广宇一家。据中投证券统计，2008年末，房地产行业92家上市公司资产负债率为62.9%，比2007年末上升0.2%，扣除预收账款后的负债率和净负债率分别比2007年末上升4.3%和13.1%。2009年一季度末，资产负债率为63.7%，比2008年末上升0.8%，但扣除预收账款后的负债率和净负债率分别比2008年末下降0.7%和2.3%。中投证券认为，这是近期各地楼市复苏、开发商销售回笼资金大幅增长以及资金压力缓解所致。

从整体而言，全国新开工面积还处于下降通道中，整个行业还是处于去库存的艰苦时期。随着2006年、2007年高价地块逐渐进入销售，大部分上市公司不得不面临毛利率下降的情况，尽管很多人期望销售量的提升来对利润加以修复，但就目前的整体情况而言，几乎没有业内人士敢欢呼已经进入了一个新的牛市时代。

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