抄底美国楼市 启立投资的中国“说辞”(1)

经济观察报 记者 庞丽静　三个月前，中国赴美购房团远赴纽约、洛杉矶等地考察房产，空手而归。6月2日，美国启立投资集团（以下简称“启立投资”）再度启动抄底美国房地产市场的募资行动。

这项募资金额为5000万美元的计划，以中国沿海城市的中小企业为募集对象，抄底的目标也由之前赴美购房团主攻的住宅变为商业地产项目。

底部

“启立投资预测美国商业房地产市场到底大约还有12-24个月。”启立投资董事长兼首席执行官杨志强表示，“这是一个趁低吸纳的好机会。”

据分析，由于现金流不足，美国许多大型投资基金被迫出售资产兑现，还有一部分投资者在高峰时入市，银行贷款到期前找不到再融资的渠道可能被银行收回。此外，美国失业率的上升导致商业地产空置率上升，银行坏账增多，未来3年被银行回收的资产会翻倍增长。

启立投资预测，办公楼市值与高峰时相比将下降36%，今年第四季度，空置率将从15.2%骤增至20.5%。

杨志强表示，银行回收的不良资产是其投资目标之一。目前，商业地产被银行回收的部分还不是很多，但是从报表看，在未来的两到三年内，特别从明年开始，会有大量的不良资产进入市场。

启立在分析报告中称，近40年来，美国资产价格虚涨明显。房价和租金的比率从1983年到1996年14年间从19倍缓慢升至20.2倍，1999年到2006年8年间从20.8倍剧升至32.3倍，泡沫已经浸染了房地产的价值。美国商业地产2007年达到泡沫的高峰之后，开始下跌。资本化率(资本化率越低，售价越高)的低点是前所未有的。

杨志强称，美国是世界最大的经济体，经济周期明显。衰退期6-7年一个周期，是投资经济周期比较理想的地方。

哈佛大学投资战略决策项目研究员、北京大学与浙江大学客座教授克里斯托夫·金对本报表示，美国商业地产的跌幅在40%-60%，商业的不景气直接影响商业地产的景气度，失业率数据近两个月已经升至接近10%。底特律的汽车城甚至出现1美元房产。

“如果以2008年9月中旬美国次贷危机全面爆发和全球股市崩盘为标志，危机还不满周岁，如此深重的危机，显然不会在短短的几个月内烟消云散。”克里斯托夫·金表示，“就业市场持续恶化，失业率飙升，倘若继续走衰，消费者势必进一步缩减开支使经济雪上加霜，房屋拍卖市场继续上升，银行业有毒资产仍在积累，信贷市场并不宽松。”

胜算

今年春节后，一场由某网站发起的赴美购房团曾远赴纽约、洛杉矶、旧金山和波士顿等地考察房产，购房团成员来自北京、上海、江苏、山东等地，职业覆盖房地产公司高管、企业负责人、跨国公司高管、私企老板，但最终零成交。法律、税收等政策也成为中国投资者投资美国房产的瓶颈。

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