消化存货房企2009难逃的课题

苏晶/文  2009年初至今，房地产交易量持续回升，引发了土地市场火爆，带动了地产投资的新一轮热潮。近期各地开发商频频出手拿地，消费者纷纷出手购房，可以说，房地产行业去库存化已取得一定成果。整体上看市场的趋势，当前一、二线城市销售良好，去库存化比我们之前预计的都要快很多。同时，有数据显示，消化库存所需时间由年初时的22个月，大幅下降至17个月，反映出国内房地产销售的火爆，像北京、上海、深圳等六城市的总库存水平从6210万平方米下降至5790万平方米。

然而，在过去一年里，房地产开发企业的存货量伴随着行业的急速下滑而迅速增加。有机构的统计显示，结合现在的市场集中度，保守估计全国房地产存货量至少在28000亿元以上。所谓房地产企业的“存货”，一般是既包括超过一定期限的应售而未售出的空置房（也就是在建开发产品和现房库存），还包括正在销售的项目；既包括拟开发土地，也包括尚未完成规划、尚未开工和尚未开盘销售的项目，甚至还包括已经预售但尚未结算的房屋。另外，临时出租房和周转房也应该归属存货之列。

从企业的角度来看，如何界定企业存货量的高低呢？那么必须要引入的一个概念就是——存货周转率。存货周转率是指企业在一定时期内存货占用资金可周转的次数，或存货每周转一次所需要的天数。因此，存货周转率指标有存货周转次数和存货周转天数两种形式。一般情况下，存货周转率越高、周转天数越短，说明该指标越好，它表明企业存货周转速度快，经营效率高，库存存货适度；周转率低或者下降，周转天数长，这样就会增大企业在存货方面的投资，同时也增大了企业的经营风险。

事实上，在现有房地产市场形势下，提高存货周转率比保持利润率更重要，因为前者是生存问题，后者是发展问题。但这个指标并不被大多数人所知，也因此许多人忽略了它的重要性。我们都清楚，在银行目前仍然对房地产开发贷款采取谨慎态度的情况下，要维持项目的进行，开发商必须 “自力更生”，通过销售回笼资金。经过专业机构的统计显示，在2008年，开发商的存货周转非常缓慢，存货周转天数呈直线上升态势（存货周转天数表示在一个会计年度内，存货从入账到销账周转一次的平均天数，存货周转天数越短越好。存货周转次数越多，则周转天数越短；周转次数越少,则周转天数越长）。直到2009年一季度，尽管整体行业回暖，出现了房地产市场的 “小阳春”，不过这依然难改地产存货庞大的局面。以招商地产的一季报为例，其存货从2008年的239亿元增加到254亿元。因此我们要说，消化存货仍然是今年大部分房地产开发企业最难攻坚的课题。

在2008年的年报中，多个公司都表示将加快对存货的消化，以盘活资产，增强现金流。金地集团就表示，“2009年要尽可能地争取发展资源，包括尽快消化存货，提高现有项目去化率，改善资产质量，最大化的增强现金流。”面对大到整体经济面的宏观调控，细到企业债务风险和流动资金不足，企业必须依靠存货周转来支撑，作为衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标，存货周转率在当下显得尤为重要。在当今行业形势发生转机、企业发展方向存在调整的重要关头，企业注重“开源”的同时，“节流”也应被提上日程，这样才能将风险降到更低。

（作者为安邦咨询公司分析师）

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