深圳土地出让速度骤减

2009-07-17

王凯

经济观察报记者王凯 在6月5日原深圳市市长许宗衡被双规之后，本已启动的土地出让计划再次搁置。
    深圳市国土资源和房产管理局（下称国土局）网站信息显示，6月5日后，成交的3宗土地中，仅有一宗是居住用地，于6月10日成功拍卖。
    不仅如此，在国土局网站上，显示的7、8两月即将拍卖的11块土地中，没有一宗居住用地，全部为工业用地和仓储用地。
    而在4、5月份，龙岗、宝安两地，相继出现开发商以高溢价拍得居住用地的火爆景象，前后对比，落差甚大。
    “许宗衡出事后，没有人敢管这事。”接近国土局的人士告诉本报记者。
土地出让速度骤减
    6月5日前，沉寂了近一年的深圳土地拍卖市场终于启动。
    4月29日，深圳市龙岗区龙城街道回龙埔社区两块旧改项目土地以8亿元的高价被深圳市尚模发展有限公司拍得，这是自2008年6月以来深圳市政府首次出让真正意义上的居住用地。
    而酝酿中更大的土地推出计划，深圳市政府在5月初宣布将在6月集中推出。
    5月底，深圳市国土局网站显示，将分别于6月2日、6月5日、6月10日挂牌出让共计5块位于福田、宝安两区的居住土地。一反去年畏首畏尾的推地状态，有人甚至断言，随着土地市场的回暖，深圳楼市又将有一轮新的飙升。开发商在期待楼市反转，政府也在期待通过土地出让赚取高收益。
    资深的地产评论人张辉告诉记者，“在房价节节高和成交量不断攀升的情况下，政府才会积极推地。2007年的地王频现就是证明。”
    深圳市国土局数据显示，3月深圳新房成交总量为8509套，日均300套；4月的成交量较3月略低，降幅不到10%，但整体销售趋势仍没改变；5月全市新建商品房成交8479套，日均成交274套，环比上涨7%，价格也在不断上扬。
    显然，年初的销售旺势在客观条件上，为政府推地营造了一个良好的市场环境和心里预期。
    “如果不是许宗衡被双规，下半年的土地市场也许会火起来。”上述接近国土局人士告诉记者。
    出乎意料，许宗衡被双规，此后，坊间即流传，其与本地多家开发商关系密切，曾为开发商拿地提供便利。更有媒体报道，多家开发商老板甚至已经出逃。
    截至目前，许宗衡一案仍没有定论，但在其双规后，深圳土地出让市场即由热转冷，不知是偶然还是必然。
    在深圳出让土地的两种方式中，“实际上，过去几年，通过拍卖方式出让的土地比例非常小，绝大部分都是协议转让的”，深圳兰江房地产开发有限公司副总裁杨大谷告诉记者。
    至于为何通过协议出让方式转让大比例土地，曾有媒体报道：2004年8月31之后，经营性用地肯定是招拍挂的。那之后的协议出让土地，一般解决的是历史遗留问题。
    即便是协议出让的土地占据大比例，但是记者根据公开数据比较，在许宗衡出事后，仅有4宗土地协议成交，比去年同期减少近半，而去年又是业内公认的开发商经营状况最糟的一年。
    转冷的土地出让市场到底会对今后几年的深圳楼市产生什么样的影响？

房价会因此走高？

    在国土局网站上，标出了深圳土地的出让状况。记者根据其网站公布的招拍挂和协议两种方式出让土地的明细粗算，截至目前，已出让土地在60万平米左右（其中通过招拍挂方式出让的土地近25万平米），距离80公顷的计划目标仍有近20万平方米缺口。
    “很难说下半年政府会不会推地，虽然房价很高，成交量也不错，但的确有些高得不正常，政府虽然想把土地卖出好价钱，但是也得考虑真实状况和参考07年的土地拍卖状况。”
    在张辉看来，2007年拍出的多个地王至今仍没有解决，给了政府很大压力。
    “07年深圳拍出的很多高价地，有的至今还没动工，有的虽然动工，那么大一块地，只有两台挖掘机在工作，这明显是佯装开工。”
    除此之外，2008年频频流拍的景象，也给市政府推地敲响了警钟。
    据统计，2008年前８月，深圳一共出让了２８块用地，其中，成功拍卖了２０块，１２块商业办公用地全部成功出让，流标的８块用地全部为居住和商住综合用地。
    在张辉看来，从土地价格的制定，到土地的频频流拍，可以看出，政府不是以满足市场需要为出发点，而是以满足自己的收益为出发点。
    显然，这些因素都在左右着市政府在下半年乃至明年的推地速度，继而会影响今后几年的房价。
    记者在国土局网站上看到，目前，列出的推地计划止于8月7日，且没有一宗居住用地。政府下半年会不会推地？推多少地？这些问题现在仍是谜团。
    “估计还需要一段时间，这些事才能定下来，”知情人士告诉记者。
    而在张辉看来，除了许宗衡被抓的因素外，市场的瞬息变化也将是影响政府下半年推地的主要因素。
    “就算深圳市政府有了一份计划，他也会随着市场的变化而改变。首先，从前期准备到招拍挂，这个过程，需要时间准备，而同时市场也在变化。政府要根据市场来制定价格。”
    世联地产提供的第27周（6月29日-7月5日）和第28周（7月6日-7月12日）的数据也显示，市场变化起伏较大。第27周，深圳一手房市场共成交1395套，与前周相比有较大幅度回落，环比下降15.7%。而第28周，深圳一手房市场共成交1635套，又大幅度回升，环比上升17.2%。
    一方面，土地推出计划不明朗，一方面，开发商面临土地储备不足的问题。
    招商地产董秘刘宁告诉记者，“深圳今年推地的速度确实慢了很多，但对于招商来说，影响不大，因为我们有一个区域配比，在深圳，仅蛇口的土地储备已经足够我们开发了。”
    但是万科、金地等其他开发商，在深圳都面临资源短缺的问题。
    杨大谷认为，现在所有开发商在深圳的储备用地两年之内估计不会有问题，但是三年后，就会面临缺地问题。
    “深圳不缺地，但是如果以这样缓慢的速度出让土地，也带来供给减少的问题，明年，后年的房价的确不好说。

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