首城国际缘何脱离“捂盘”公示

经济观察报 记者 陈文雅 7月22日，北京市住建委公布了四家房地产开发公司及三家中介门店违规行为的处理情况。把“捂盘”项目曝光，北京首开先河。

被掀开的捂盘盖头

位于北京海淀上地区域的IMOMA(安宁庄瀚泓家园，北京当代房地产开发有限责任公司)、位于丰台区的星辰苑（北京玺萌置业有限公司）、位于朝阳区常营地区的万象新天（北京天鸿置业有限公司）三个房地产开发项目，因没有公示商品房预售面积测绘技术报告书而被通报。据了解，IMOMA项目取得了一整栋楼的预售许可证，按照建委的相关规定，要求整栋楼开盘预售，但是该项目只开了偶数层。建委在这三家开发企业的资质监督档案上记了1分罚分。按照相关规定，罚分达到12分，一年内不得承接新项目。

位于北京朝阳区管庄的远洋一方二期项目亦被通报，其违规情节是，开发商北京中联置地房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下，以销售“魔方卡”的形式向购房者收取预付款性质的费用。对此，朝阳区房管局已对该企业进行了相应处罚。

根据相关规定，开发商的“捂盘惜售”等违规行为主要表现在“开发企业未按时开盘，无理拒绝消费者的购房要求；无证认购；不进行网上认购、虚报销售进度，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售情况；进行虚假宣传、哄抬房价；采取连续订立撤销认购书或签订虚假合同等扰乱商品房交易秩序、违反交易管理规定”等方面。

随着楼市的迅速回暖，一些房地产开发项目“捂盘惜售”成了“公开的秘密”。尤其是在一些供不应求的地段，“捂盘”的情况非常普遍。

“近段时间，我们的房地产市场监管平台接到了多起投诉。”北京市住建委一位相关部门负责人向记者表示，“甚至发生了群众围堵项目售楼处的行为。”市住建委遂牵头对6月份取得销售许可证的楼盘和投诉较多的中介机构门店进行了检查。据悉，这七家企业的违规行为是从抽查的25个房地产销售项目、28个中介机构门店中发现的，抽查截至7月15日。市住建委还对15家开发企业进行了约谈告诫。

近期，上海市最近再度强调，开发商申请楼盘预售许可证时，如果该楼盘达到预售标准的总量未达到3万平方米，则这部分楼盘必须一次性申请预售许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。

北京市住建委相关负责人所称“群众围堵售楼处”，或指其中被通报的远洋一方项目发生的群体事件。

7月4日上午，上百位购房人堵在北京朝阳区远洋一方楼盘接待中心，抗议开发商的违规“捂盘”。开发商北京中联置地房地产开发有限公司在未取得预售许可证的情况下，发放认购卡并向购房者收取预定金。

根据《城市商品房预售管理办法》相关规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，也不得收取任何形式的“认购卡”、“诚意金”。

在北京国贸CBD上班的31岁白领何清，对远洋一方的房地产开发商颇为不满。据他表示，“售楼员一开始和我们说好的，7月4日开盘，均价是11000元/平方米，当时我们很多人都花2万元办了他们的认购卡‘魔方卡’，听说一共给3000多位客户都办了卡，总共收了我们6000多万元。可是他们不但把开盘日期从7月4日推迟到8月8日，售价也说是‘要根据市场行情来上调’，听说要从11000元/平方米提到13000元/平方米！”

2009年第二季度后，各地房价进入火速飙升阶段。以北京市为例，400多个在售楼盘中，至少有130多个楼盘出现了明显的涨价现象，另外还有不少楼盘正在坐待涨价的过程中，有的迟迟不拿预售许可证，有的拿了预售许可证推迟开盘，也有的每栋楼分成数次开盘。

想买北京通州武夷左岸的消费者黄芳芳说：“售楼员昨天刚说在售6080元/平方米，今天就会说只有24层以上的房源了，而且要6700元/平方米，明天又说只有17、18层的房源了，售价又变成了6800元/平方米。”

北京通州天时名苑的客户茅先生则说：“这个楼盘现在的二期，开盘都是一栋楼分成好几个单元分批开盘，一次只开两个单元。2009年7月18日—7月25日，只开了2号楼1单元和4号楼3单元。”

下有对策

有些楼盘已被相关部门点名批评，但还有一些楼盘的做法更为“聪明”，没有给监督部门留下把柄。

首城国际的一位消费者对记者抱怨：“我五月份去首城国际的售楼处登记，他们口口声声说马上开盘，可到现在没买到房子，但是有些楼盘都涨了一倍了！当初要不是售楼处说马上开，我会多关注二手房信息，也不至于在这一棵树上吊死。”

目前，首城国际新一期的开盘时间被推迟到了8月份，至于售价，据这位消费者说：“上一期是4月份就卖完了，大约15000元/平方米，6月的时候销售人员说下一期要涨到16000元/平方米，7月又说要17000元/平方米，现在售楼处放出口风，说要涨到18000元/平方米！”

由于首城国际所在的广渠门36号地块是2006年著名的地王项目，且当时选择了少见的招标出让方式，并把地块出让给了出价比华润地产32亿最高价低6亿元的城开和城建，因此该地块的公众关注度一直很高，也引发了不少争议。当时，业界的普遍看法是，城开和城建出价低6亿而能最终斩获此地王，最关键的原因，一是承诺“90平方米以下小户型占70%以上”，符合当时的政策倾向；二是其在招标合同里标明“意向销售价格9500元/平方米”。因此，该地块被称为首块根据限价房标准出让的非限价房用地。

在项目启动之后，负责项目营销的经纪公司思源经纪负责人即宣称，“该项目没有任何非商品房属性，属于非限价房项目，因此将采取市场定价的形式来销售。”

这位消费者说，从2006年城开和城建拿下这块著名的“广渠门36号地王”，他就开始关注这个项目，但是从2006年到2008年奥运，两年过去了，这块地一直都没什么动静。“隔壁那块分割出去的地，面积和这块一样大，听说不往外卖了，要分给国家机关的公务员，那就只能指着这块了。中间又有传言说开发商当初承诺销售价9500元/平方米太低了，楼面地价六千，回不了本，要把地给转让了。”

直到2008年11月，首城国际终于开了第一期，起价10800元/平方米，均价13000—14000元/平方米。

最终定下了13000元/平方米的开盘价格，售楼员对此的解释是：“原材料上涨、人力成本上涨、运输成本增加（北京五环内大货禁行）等综合成本提高，且该定价比周边地段商品房价格低。”

当时，该消费者认为这个价格和9500元/平方米的承诺价差距太大，并且判断房价还会下行，因此决定先观望一段时间。但他很快发现，排号的人很多，开盘的楼栋很少，而房价并没有往下跌，反而是越到后面越涨。到了5月份，他下定决心去排号。这时发现情况很不乐观。“我以为排到B区总该轮到我了，哪知道，开了两栋楼都没有通知完11月底和12月初登记的。这中间是不是有什么蹊跷？”

首城国际一位售楼员向记者表示，现在才刚刚排到12月份登记的客户，四五月份的客户什么时候能排到不好说，“要看新制定出来的价格大家是不是都能接受。”问及价格要涨到1.8万元/平方米，售楼员说“我也是这么听说的。”她还解释说，“按照最早的销售计划，这一期是要在5、6、7三个月逐步推出的，现在有两栋楼已经在4月份提前开盘了。而剩下的房源还在办理预售许可证，我们是按照计划递交给住建委的，但住建委还没给我们批下来，估计八月份能下来。”

“我认为开发商利用客户的心理，A区销售特意制造紧张气氛，只拿出两栋楼推向市场，在取得广告效应的同时，加紧D、B区开发。”而到了7月初，“虽然开发商称D区28号楼已经销售完毕，但北京市住建委网站上真正签约量不到40%，至少还有一半的房子并没有真正卖出。”这位消费者说。

“我敢说首城国际的做法是为了捂盘，但是住建委的规定是取得预售许可证三天内必须开盘，而如果开发商放缓开发进度，迟迟不去拿预售许可证，你怎么能说他们是捂盘呢？”上述消费者说。

对此，开发商惠明置业公司一位高层表示，公司最近资金情况较好，加上其他的一些因素，不急于马上开盘。

据悉，惠明置业除了正在开发的首城国际项目外，今年也参与了紧邻的另一块地广渠门15号的地王争夺战，但未有斩获。15号地的楼面地价达到15321元/平方米，比首城国际所在广渠门36号地的楼面地价翻了两番，更比首城国际上期的平均房价15000元/平方米还高。

根据中国指数研究院提供的数据，7月8日—14日，北京房地产市场开盘个数4个，计2236套，173622平方米。在北京市住建委组织15家开发企业对“捂盘惜售”进行约谈告诫后，7月15日—21日北京楼市一周内的推盘数量激增到10个，但是房源数量却减少到1480套，面积为187808平方米。

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