首创置业“二进京”(1)

经济观察报 记者 胡芳洁 8月12日，首创置业正式披露今年1-7月的销售业绩，截至7月底，首创置业旗下楼盘实现销售签约金额64亿元，较去年同期上涨246%，完成全年60亿元销售目标107%。首创置业自2005年实质性启动异地扩张以来，已进入北京以外的6个城市。然而，据本报了解，其一半以上的销售额，由销售面积只占总体二至三成的北京项目贡献。

而另一个事实是，自2004年9月，首创置业获取京棉地块——北京市场最早通过采用招拍挂出让的土地之一，一直到2008年，首创置业再也没有在北京市场新增任何土地储备。业界一度风传北京地主由于南方军团入京，无地可拍了。

正是2004年之后，公开市场激烈的土地竞争，使得首创置业出走北京。

“这5年来，我们一直都是想在北京参与拍地的，只是没有机会。”首创置业副总裁胡卫民8月20日对本报表示。

今年6月，首创置业通过公开竞争，获取北京CBD区域郎家园6号地一级开发权。这一突破性的举动，似乎预示着首创置业实质性的回归。

第一单之后的演变

如果算谁是最早进入北京土地公开拍卖领域的企业，首创置业绝对排得上。

2004年9月29日，北京市公开出让京棉集团一分厂地块，这距全国全面实行土地招拍挂制度的8月31日，相隔不到一个月。

这次出让中，首创置业一举夺得该地块，成交价格约10亿元，楼面地价2000多元/平方米。

当时该地块周边没有可供参考的项目，招拍挂全面实行不久，众多开发商对地价的预计还处于不确定中，最终首创置业以底价夺得该地块，即后来A-Z TOWN项目。

首创置业人士表示，由于招拍挂早期，开发商对土地的犹豫不决，这块的具体条件也有一些限制：一是10亿元的起价并不低，另外，当时对付款条件也有严格的限制，必须在一个并不长的规定期限内，付清全款。这和之前土地的协议出让方式存在很大的不同。

据了解，土地出让的时候，当时北京纺织控股有限责任公司作为一级开发商，还没有完成一级开发。土地先出让之后，有了土地出让金，纺织控股才用这笔钱去完成拆迁、安置员工等事项。由于没有完成一级开发，拿地后期的风险也是明显的事实。

“我们和纺织控股比较熟，对后期的风险有把握，所以才敢拿这块地。”首创置业人士表示，这也是首创顺利拿地的原因之一。

实际上，纺织控股的一级开发，和首创置业的二级开发是交叉进行的。纺织控股整理好一块地，首创置业先进行开发，再等新的地整理出来。当首创A-Z TOWN首次开盘的时候，售楼处还是原来纺织控股的办公楼改装成的。

“后来不让毛地直接挂牌了，从毛地到二级用地，周期变得很长。其实当时这个模式有一个好处，分期交地，很快就形成了有效供应。”胡卫民表示。

首创置业或多或少扮演了一个吃螃蟹的角色。事实证明，首创置业的这次出手是明智的。

2005年，A-Z Town以7500元/平方米的价格开盘，创下区域楼盘售价的新高，此后一路攀升，2007年底超过2万元/平方米。2008年，成交均价为15800元/平方米。这与当时不到3000元/平方米的楼面地价相比，可谓天壤之别。