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两限房质量追问：瑞旗家园“墙脆脆”

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2009-10-16

胡芳洁

经济观察报记者胡芳洁 “我只要求整体结构没问题，墙别倒、水电通就OK了。”北京瑞旗家园一位刚收房的业主说。他甚至认为，地面不平、墙面不平、卫生间拉毛处理不到位等自己能解决的问题，都已经不是问题。

发生“墙脆脆”事件的两限房社区瑞旗家园，对问题阳台的维修工作正在进行。脚手架及施工防护网重新爬上了这些已经入住的新房。这里的故事还远没有结束。
问题阳台续

小章（化名）是瑞旗家园D26区一名业主。在“墙脆脆”事件曝光以后，住总集团开始检测问题房屋，并进行维修，问题阳台集中在D26区。

面对修完的阳台，小章依旧无奈。

小章说，9月下旬，施工方对他所在的楼栋阳台进行了检测，当时两名工人将阳台外墙切下一小块，用敲打混凝土的方式检测，敲打后，工人觉得有问题，随后请了一个主管上来，主管现场用同样的方式进行检测，最后鉴定为“问题阳台”。

“鉴定的过程就是这样，没有使用仪器，也没有书面的检测证明，就是由主管来认定。”小章说，这样的鉴定方式，让业主们心存疑虑，尤其是那些阳台被鉴定为没有问题的业主。

随后，小章同意对阳台进行重修。由于已经完成装修，小章的阳台一侧墙壁混凝土被全部敲除，进行重新浇灌，另一侧为了保护装修和窗户，从外墙凿掉3-4厘米的混凝土进行修复。重修后的窗台边缘有移位，一侧窗户关闭后，无法密封，存在缝隙。

“施工过程花了10天左右，完工后也没有检验合格证明，没有任何文字的资料和协议。”小章说，“关于赔偿的事更没有影，反正现在已经麻木了。”

而一些阳台被鉴定需要重修的业主，并没有同意重修，他们要求签订正式的施工、补偿等协议，但这些要求无法得到满足，问题还在僵持。

“问题阳台”集中在住总第六建筑公司承建的D26区1、3、4号楼中，事件发生后，住总表示，原因在于奥运期间不允许大货车上路，为了赶工期，这三栋楼中500余户的阳台隔断，采用现场搅拌混凝土施工，而非混凝土搅拌站供应的商业混凝土，由此埋下安全隐患。

超越实际条件的赶工期、使用不合格的原材料，这些实际上都是为了节省成本。两限房成本到底怎么了？

利益与成本

早在2003年10月，建设部、商务部、公安部、交通部就联合发出通知，要求包括北京在内的124个城市禁止在城区现场搅拌混凝土。其中一个重要的考虑，就是现场搅拌质量不稳定，难以保证混凝土强度。

瑞旗家园施工采用了现场搅拌的混凝土。酥脆的阳台墙壁，混凝土质量并不合格。住总集团表示，当时使用现场搅拌是由于奥运禁运，为了保证工期所为。

目前建筑最常用的混凝土型号为C25和C30。以奥运时段计算，2008年7月至9月，C25普通混凝土价格都为340元/立方米，而实际上，混凝土价格从2007年7月到2009年2月，一直处于上涨阶段，例如，C25普通混凝土，从295元/立方米上涨至360元/立方米。

奥运前后，混凝土价格正处于高点。

现场搅拌的方式，正好可以在压缩成本上做文章。“墙脆脆”事件后，住总集团也承认是混凝土质量不合格。

“混凝土浇注成墙和楼板以后，如果养护不合适，也会导致混凝土强度不够。”一位有多年经验的施工监管人士对本报表示，混凝土浇灌后，一天时间基本就凝固了，但是强度还远没有达到，一般要一周左右才能达到预计强度的50%—60%，因此建完一层后再建上面一层，其中需要一定的间隔时间，如果施工速度过快，也会影响混凝土的强度。

在了解“墙脆脆”阳台的相关信息，并看到破损墙壁的照片后，上述监管人士表示：“这个地方并不是真正关键部位，一般出不了大问题，建筑商完全能想到这一点，所以才会这样做，这种偷工减料是有意的。”

“墙脆脆”阳台，并不仅是混凝土存在质量问题。在阳台重修时，小章看到，阳台墙壁混凝土被完全剔除以后，露出的钢筋并没有和主体结构钢筋连接在一起，而是悬空的，约有5厘米的空缺。

“既然配了钢筋，为什么不钩在一起？不钩在一起，钢筋的意义何在？”上述监管人士表示，单为省几厘米的钢筋留下5厘米的空隙，这种情况可能性不大，再说也根本节约不了什么成本。有一种可能是将工程中其他地方多余出来的长度并不符合要求的钢筋直接拿来使用，而这样刻意省下的成本就远比那短短5厘米更为可观。

两限房之痛

今年9月中旬收房的瑞旗家园D20区业主，委托房师傅验房机构，对该区236套房屋进行检测。

由于“墙脆脆”带来的心理危机，D20区业主在一周之内主动委托了高达236套房屋的检测。据房师傅（北京）咨询服务有限公司总经理助理聂鹏飞表示，此次检测，问题大多集中在以下几个方面：门框、窗户的变形、密封问题，墙面空鼓、裂缝，卫生间拉毛局部强度不够等等。在房师傅提供的资料中，这些问题分7大项，31小项。

“偷工能节省的成本常占到不小的份额。”上述监管人士表示，不少建筑质量问题，都是由建筑商节省劳动力成本导致，从这方面节省的成本有时会远超过从原材料上节省的成本。墙面不直、地面不平、漏水、墙体开裂等都隐含着劳动力成本的节省。

瑞旗家园的种种迹象表明，这个两限房存在这类情况。

据了解，北京建筑工程工人工资约为60元—140元/天，最近两年，工人工资一直在上涨。

聂鹏飞表示，瑞旗家园D20区200多套被检测的房屋中，没有发现“墙脆脆”式的严重质量问题，但上述其他方面的质量问题依然存在。

此外，瑞旗家园全部采用推拉式塑钢阳台窗户，价格相对较低，这种产品大多存在于旧式建筑中，偶尔出现在新建商铺和写字楼中，新建的住宅中已经很少使用。

“就是把这个房子真当做‘两限房’来建了，在那些不会产生灾难性后果的地方，显得有些肆无忌惮。”一位业内人士这样评价。

住总集团于2007年4月底拍得瑞旗家园限价房地块，限价6350元/平方米。根据当时成交价计算，该地块楼面地价约2863元/平方米，开发商利润空间有限。

实际上，北京市第一批限价房项目，经历了漫长的配售准备、奥运停工影响以及原材料的大幅上涨过程，开发商利润受到极大影响。常营限价房地块一位开发商表示，常营限价房开发利润为负数。

如果两限房利润来自过分的压制成本，将是一个危险的预示。