回迁房转商品房 紫薇天悦变身术(1)

经济观察报 记者 陈文雅　最近，北京奥运场馆附近的一个神秘的楼盘，引起了购房者的关注和好奇。

几个月前，这个名为“紫薇天悦”的楼盘，在各大房地产门户网站挂出消息，内容是2009年8月即将推出40平方米起小户型房源，价格待定。

尽管价格、销售电话、开发商、入住时间等信息都显示“待定”，不过这个尚未开盘的项目还是引发了高度关注。该项目在北四环和北五环之间，位于亚奥核心区域，现有一个5号线地铁站以及正在规划中的15号线地铁站，这些都成为吸引购房者眼球的“硬指标”。

迟迟不开盘

距离最早传出的“即将开盘”的消息已经过去将近半年，这个早在近两年前就基本建完的现房项目，开盘时间却一再延迟，眼见着一个个“预计开盘时间”都成了“原定开盘时间”，售楼电话信息仍一直停留在“待定”状态。至于传言中的售价，也已经由最初的11000元/平方米涨到了16000元/平方米，最新的传言是2万元/平方米。

查询北京市建委网站 “房屋市场管理”中的“销售许可”公示项目，无论是期房公示还是现房公示中均无法查询到紫薇天悦项目的情况，也就是说，截至记者发稿时，紫薇天悦尚未取得销售许可证。

记者日前来到紫薇天悦项目现场，发现1号楼原来挂着的“紫薇天悦售楼处”的牌子，已经被一块红布遮掉了“紫薇天悦”下面的“售楼处”字样。

楼早已建好，却一直处于空置的毛坯状态。从小区锁着的栅栏门外向小区花园张望，记者发现远处有人走动，手中提着工具箱，似是负责物业管理、园林维护等工作的物业人员。推开被红布遮挡的售楼处牌子下面的一个小门，左手边的一间会议室坐满了人，似乎在上培训课。记者询问从办公室走出来的一位女士 “楼盘什么时候开？”得到的回答是“不清楚”，记者又问“这里是售楼处吗？”该女士回答说，“这里是物业管理处、售楼处和维修处”，但她随即表示不知道售楼的办公室在哪里。

记者转而询问链家地产设在紫薇天悦底层的分店工作人员，一位经纪人表示，“这个项目本来说10月开，又没开。房子都已经空了两年了，原来是回迁楼，现在想搞成商品房卖，可是有纠纷，所以预售许可证一直没办下来。”

一位住在紫薇天悦北侧嘉铭桐城小区的居民表示，“紫薇天悦当时申请开发的时候是按回迁小区申请的土地，现在想拿出来按照商品房卖，但是必须要重新补办、补交相关的手续和费用。开发商一直也没个正式的说法，所以没法卖，也没人敢买。”

极为低廉的地价

紫薇天悦的开发商是谁呢？在房地产门户网站的开盘信息里，“开发商”一栏一直是“待定”状态，显得极为神秘。

记者根据紫薇天悦的门牌号 “小营北路23号院”和 “小营北路21号院”查询发现，10月30日，有两则土地出让信息悄然挂到了北京市国土局的网站上。两宗土地正是坐落于朝阳区小营北路21号院和23号院，受让方为“北京华汇房地产开发中心”，规划用途为住宅、商业（配套）、地下车库。其中，小营北路23号院宗地面积38125.74平方米，规划建筑面积145831.41平方米，土地成交价5988.095万元。而小营北路21号院的宗地面积13137.13平方米，规划建筑面积31884.8平方米，土地成交价1487.123万元。两宗地块的土地出让合同的签约时间为2009年10月21日。

这两宗出让土地，正是紫薇天悦项目的所在地。

不难计算，紫薇天悦两个地块的宗地面积总计为51262.87平方米，规划建筑面积为177716.21平方米，土地成交总价7475.218万元。初步估算楼面地价为421元/平方米。

而在该楼盘的西侧，金融街控股2007年拿下的著名的“地王”项目融华世家11月8日开盘，平均单价达2.8万元/平方米。

金融街2007年11月投标取得的融华世家所在地块，名为“大屯路224号住宅及配套公建地块”，平均楼面地价为13788元/平方米，勇夺当年的北京楼面单价地王。不过，这个纪录很快成为了历史。2009年，同样在亚奥区域，“国字头军团”中国电子产业集团下属的成都中泽置业，以15217元/平方米的楼面地价一举拿下奥运村乡住宅用地，成为新的“单价地王”。

相比之下，紫薇天悦的土地成本只及融华世家和奥运村乡地块的3%。

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