房价可能进一步走高

经济观察报 黄石松/文 始于2006年的房价快速上涨，尽管始终受到宏观调控的打压，但却越调越高。笔者曾依据国家统计局公布的1997-2008年中国31个省、区、市统计数据，选取城镇住宅房地产投资、住宅房地产土地开发投资、竣工房屋造价、人均GDP、城镇居民可支配收入5个指标作为自变量，从时间和空间两个维度对房价影响因素及影响程度进行分析，结论是：信贷政策和市场监管政策是决定房价的最根本的因素，中国房地产市场是一个典型的资金推动型市场和投资拉动型市场。

宽松货币政策助涨房价

2009年北京、上海等城市始料未及的房价急涨，实际上是三股力量在推动：一是巨量银行信贷流入楼市；二是外资在人民币升值的预期下来了个“回马枪”；三是政策效应极大地提高了房地产投资的杠杆率，巨大的“财富效应”刺激了投资性需求。二手房市场成交同比成倍放量就是一个证明。

2008年11月以后，房贷政策调整的出发点是应对金融危机，这是必要的，但这些政策在执行中，客观上形成了投资甚至投机的氛围，炒家、央企纷纷入市，地王频现。这也是政策制定者始料所未及的。

由于取消了信贷规模的硬性控制，商业银行出于利润冲动争抢客户，“二套房”政策在执行中名存实亡。从短期看，首付20%使购房人一次性的支付能力翻了一番，从长期看，融资成本打了七折；同时，新购住房进入市场流转享受税费减免的年限由5年缩短为2年，投资性需求被大大激发。从开发商角度来看，只需要算一笔很简单的账，贷款去“捂房捂地”就合算。5%左右的年利率水平，三年后只要房价（地价）涨了15%，开发商这笔投入就赚了，而在GDP年增长8%的预期下，这一目标不难实现，毕竟土地是不可复制的稀缺资源。所以在2009年一季度市场出现“小阳春”后，没有出现房地产商放量打折销售的现象，而捂盘、人为制造热销局面、发布虚假销控，借机涨价则很普遍。

评价一个时期的货币政策松紧是否适当，要看这一政策是否有利于解决当期的突出问题，更要分析其对下一个时期的流动性、稳定性会产生哪些潜在的威胁或促进作用。2008年国际金融危机爆发后，在美联储开足马力“印钞”挽救金融体系的同时，美国始终有防止通胀的声音。综观美国的货币政策，总是在短期救急和长期发展之间不断进行平衡，在抑制通胀和防止通缩之间不断进行调整。美、欧等国的货币政策必然影响到中国货币政策的制定，中国也同样需要在释放流动性刺激当前经济增长和抑制长期可能形成的通货膨胀和资产泡沫中寻找货币政策的平衡点，并力求维持对美元汇率的基本稳定。所以，当前适度宽松的货币政策是由世界经济发展形势和国际金融市场的态势，以及“保增长、扩内需”的宏观经济目标决定的，还会持续一段时间。

中央经济工作会议进一步明确，要保持宏观政策的连续性，但也指出要根据形势变化，把握好政策的力度、节奏。所以，2010年的中国房地产市场，必然面临在宽松的信贷政策下，房价进一步走高并助长资产泡沫的现实风险，但也必须防范因货币政策收紧而可能带来的冲击。

2003年以来长达5年的“收紧银根、地根”的政策更多是从供给上进行调控，房价越调越高，而2007年11月中央实行“第二套房”贷款政策，对信贷规模进行数量控制，直接对住房需求进行调控后，恰逢国际金融危机，2008年全国房地产市场出现了普遍性的“价跌量减”。

高房价堪忧

房价的高低和走势直接涉及到每一个老百姓，中国宏观经济回稳的根基并不牢，居民收入增长的预期还不乐观，而相对于居民的实际住房支付能力，房价明显偏高也是个不争的事实。房价的过快上涨却已经演变成为一个重大社会问题。

高房价的危害至少有以下几个方面：一是加剧社会分配不公，导致不同阶层的社会对立；二是抑制了社会需求；三是隐含着巨大的金融风险，一旦泡沫破灭，必将带来对经济的巨大冲击，严重时甚至影响社会稳定。

2009年10月19日至20日，阿尔及利亚首都市区就出现了数百名市民因住房问题举行示威并引发骚乱事件。据分析，住房条件艰苦导致的生活不便与疾病频发，当地政府强行拆除居民私建简易住房以及缺乏和民众直接对话渠道等原因导致了事件冲突。阿经济在2002年以来持续好转，GDP年均增速超过5%，过去10年阿新建住房100万套，而最近5年，阿政府为改善民众住房条件共投入超过200亿美元，在最近内阁会议上通过的《2010年财政结案草案》还规定，将投入1万亿第纳尔（约合139亿美元）改善国民居住条件，未来5年再新建100万套住房，而2008年底阿全国人口约3480万人，政府在住房建设上的工作力度不可谓不大，但为什么却没有得到广大群众的认同呢？

有分析称，事件表面上是由住房问题引起的，但更深层次的原因是市民对住房的分配不公感到不满，对城市流动人口和低收入群体的住房保障制度不满，对政府信息不公开、不透明不满，对裙带关系、官僚作风、官商勾结和腐败等行为不满。特别是近年来，阿城市化、工业化进程加快，大批民众从农村移居城市，阿全国住房供应的压力巨大，城乡之间矛盾、城市不同收入阶层之间的矛盾和对立冲突愈演愈烈。

2008年以来的国际金融危机始于美国的次贷危机，实际上是房地产虚拟经济的过度发展带来的泡沫经济的破灭，在这次危机中，主要发达国家普遍受冲击较大，经济衰退也通过高企的失业率全面向社会领域传导，但其社会结构普遍表现出良好的稳定性和宽容性。究其原因主要是这些国家在社会转型期，在推进城市化的曲折进程中通过不断完善均等化的公共服务体系，逐步建立和完善了包括住房保障在内的社会保障制度，从机制上防范了城市社会与农村社会、不同社会阶层之间的群体性对抗和暴力冲突。

相反，东亚一些国家走出1998年亚洲金融危机只有几年时间，尽管也积累了不少抵御危机的经验，但却受到了较大影响。例如，泰国实现经济腾飞后积聚了大量社会阶层之间的矛盾，尤其是社会底层与精英层之间的矛盾，城市和农村之间的矛盾，这些矛盾不断以激烈对抗的形式爆发出来，政府和政权长期处于不稳定的状态。而越南、韩国等的经验和教训同样值得我们总结，特别是在土地、住房和城市建设领域的制度性的权钱交易和腐败、住房保障制度不完善都是严重的问题。

（作者为北京交通大学中国产业安全研究中心教授）

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