楼市供给暖流初现

13:50

2010-01-11

周亚玲张延龙

经济观察报记者周亚玲张延龙 经历了2009年的“抢房”潮，绝大多数开发商资金已经相当充足，此时，对于对价格最为敏感的他们而言，土地供给只是给住宅供给设下了一个“框架”，在上升通道，他们更希望在工期、预售政策中腾挪各种空间，“放大远期供应”，获得更好的收益。

然而，有关二套房贷、物业税政策的密集“吹风”和调控政策的不明朗，开始让开发商心存疑虑，加快了推盘节奏——是不是尽快卖房子，会更好些？

一家地产机构统计，2009年下半年开工量近9亿平方米，随着时间推移，供应量还会逐渐释放，而采访中多数受访者认为，刻意捂盘几乎不可能。

供给：有效供给的弹性空间

2009年北京全年土地成交金额诞生了一个创纪录的数字——930亿元。

中央经济工作会议对地产行业的最新口径是，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。

一位北京房地产公司的高管说，从2006年至今，北京市在土地招拍挂市场上的供应一直是节节攀升的，住宅市场的供应也一直在上升，“可以料定的是，2010年的住宅供给肯定是增长的，但能增长多少，还很难讲”。

2009年12月，瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬公开称，当年新房价格高涨而成交量却出现萎缩主因归结于供给。“供应的瓶颈是今天房地产市场的最大问题，在今后几个月由于供应短缺，房价随时还有一次爆炸式增长的可能。”

他当时认为，楼市有建设周期，在新房建起来之前，供应瓶颈根本无法解决。而在2010年的某一个时间点，市场上会涌出大量的房源，因为现在开发商都是同时拿地、同时建房、同时卖房且都希望比别人卖得更早。

但是一些地产业内人士则认为，投行的这种供求价格决定论，有些理论化，“供给的增长是一定的，但是一些概念并没有厘清。”

北京最大的地产代理行思源顾问副总经理陶勇说，房地产行业的开工量并不一定意味着有效供给，只是一种形成供给的可能性，“房地产公司可以根据价格、政策的变动，来对工期和销售节奏进行调整，弹性空间非常大。”

此间一位不愿具名的地产人士透露的信息也为这种说法提供了佐证，某公司的一处楼盘在2009年“理论上是可以供给16万平方米的，但出于一些考虑，实际上拿了13万平方米出来卖”。

价格：开发商情愿放大远期供应

开发商从拿地到进行预售，这中间的档期存在着1—2年甚至更长的弹性空间，一家大型地产央企的北京营销总监说：“国内开发速度最快的是万科，在深圳大约只需要8个月，因为万科有成熟的产品线，所以在前期规划设计时费的时间少，深圳办事效率高，天气也好。”

北京一位不愿具名的知名地产上市公司高管对本报说：“北京的大部分楼盘供应都要求主体结构封顶，现在塔楼从土地平整好到销售，最快的不到1年；如果是多层，可能就半年，但现在受北京容积率和材料的限制，这种楼盘开得很少了。所以无论如何，最快也要1年。”

但更多的公司则很难做到，或者说不愿意在短短1年的时间内完成从拿地到规划材料上报、审批、开工建设、预售这一程序的所有环节，2年甚至更长时间才完成流程的项目数见不鲜。

这也意味着，短期内爆发式的大规模住宅供应也难以实现，华侨城北京营销总监宋翔华说：“2009年虽然供给成交了大量土地，但批量大规模的土地供应，还是从下半年开始的。”

陶勇说，更多的时候，开发商是根据价格来调节供应节奏的，“如果有一个比较好的预期，就多供应一些，如果不好，就少供一些。目前对2010年房价的一个判断共识是温和上涨，而2009年拿地的公司土地成本已经很高了，基于价格和成本，不是很支撑在2010年形成大量的有效供应。”

“更多的公司更倾向于压小近期供应，放大远期供应。”陶勇说。

而无论基于开发商的原因还是复杂的市场环境，据本报统计，2008年北京招拍挂出让的住宅类土地，只有40%的地块在2009年获得了销售许可证，在北京市住宅交易网上有显示交易。这些土地一年能供应多少楼盘呢？多位业内人士告诉记者，一年一个楼盘能卖10万平方米就是一个非常大的数量了。

手段：打击捂盘，强制开工

中金公司地产行业分析师白宏炜测算，北京楼市存量已经降低到7万—8万套，按照正常的成交量评估，存货水平已经偏紧。同样的，上海等一线城市也被其认为存货水平偏紧。

2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6万套，是近3年来的最低点，如果按照月均约1.2万套的销售速度，北京目前的期房存量仅能维持到2010年5月。

统计显示，经历了一年的火爆行情后，目前北京市期房存量已经由2009年1月份的10.6万套下跌至6万套，下跌幅度达43%，即便加上未签约现房3万余套，也未能达到此前北京市住建委给北京楼市库存设定的10万套最低预警线。

与此同时，经过了2009年的地产狂热，地产商们的资金水平大都处于历史上最好的时光，这也容易导致其静观其变的心态。

白宏炜说：“北京的房价上涨的可能性很大，主要原因是过去存量一直很大，但现在消化了很多，2009年年初的时候有10万套,现在大概也就是说七八万套，可以供应不足。”

“政府对楼市的调控意图一直非常明显：既不希望房价暴涨，当然也不希望房价暴跌。”一位开发商直言，“指望爆发式供应是不现实的，但目前存货偏紧，政府也会做一些事情，来影响开发商加大供应，摆脱这种局面。”

地方政府有许多隐秘手段可以影响开发商的供给节奏，金网络总经理杨强宏对本报说：“价格上有压力，但变动不会大，对供应的调整，政府是可以有所作为的，包括不准拿了销售许可证的像以前那样一栋一栋地慢慢开，会打击捂盘的行为；土地拿了，到了开发的时间，你不开发，就会强制开工时间等等。”

“还有一些远期的办法，就是制定很大的土地供应计划，发出地还很多的信号。”杨强宏说。而在2009年底，北京市已经提出要加大2010年的土地供应。

更大的变数：对宏观政策的担心

更大的变数则来自中央政府的政策定调。

2009年12月23日，财政部下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确对二手房营业税征免时限由2年恢复到5年。

尽管消息披露后，二手房交易量开始锐减，但当时大量分析认为，调控政策是预期之中的温和收紧政策，也预示着楼市重大利空政策出台风险的降低，收紧中带有暖意。

然而，随后包括央行、住建部、财税部门的一系列表态“吹风”都表明，调控远未结束，变数仍存，趋势难讲——二套房贷严格执行、物业税进行全国推广、金融部门严密监控开发贷资金用途，哪些会变成现实？又将影响多少人？

君子不立危墙之下——光大证券的一份地产行业报告如此告诫投资者，这一心态同样适用于地产开发商，既然未来如此不确定，何不落袋为安？

与此同时，大量券商都调低了对房地产行业上市公司的买入评级。

杨强宏证实，2009年12月，大量开发商已经加快了推盘节奏，而且基本都是大开发商,“他们也担心政府的政策会有变数,现在卖盘利润率很高了，卖了也不错。”

中银国际的一份行业报告也称，“购房者对于政策收紧的反应短期并不显著，但开发商新增供应则有明显加大”。

光大证券认为，“原来市场预计2009年下半年新增供应会上来，但到11月，很明显批准预售面积没有大量释放出来，全国目前平均3—5个月的库存量，库存在比较低的位置上，政策出现不确定性后，开发商首先反应是尽快销售，加快施工。”

上述不愿具名的地产上市公司高管也表示：“我们公司肯定是同比提高开工量20%以上，我个人觉得北京盖多少房子似乎都不够卖，所以我们不担心房价会跌，当然，对政府的宏观政策是有担心的，但总体而言，房价不会跌，成交量会减少。”他还告诉记者，“现在在北京做开发的基本都是大公司、上市公司，都想赶紧做大做强，我了解的，捂盘的可能很小。”

就在2009年12月，上市公司华业地产位于通州的华业玫瑰东方做预定销售，卖的都是2012年的期房。精装修1.1万元/平方米的价格，卖了个盆满钵满。一位了解内情的地产人士告诉记者，富力在边上拿了块新地，号称要卖单价1.6万元，相比之下，华业的房子太便宜了。

对于政策信号的步步紧逼，大家也都有几许恐慌。但所有被采访者对北京房价上涨的口径却令人吃惊的一致。

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