中国土地泡沫即将破裂？

08:23

2010-02-25

张雅楠

经济观察网张雅楠/文 “地王”翻飞，在2007年还是颇刺激神经的事情，但到了2009年，更大的“地王”雪球滚滚而来，“地王”的量级和生产方式不断升级，人们便不再和自己的想象力较劲了。

不过，2007年的“地王”狂潮之后，2008年的萎靡接踵而来。渣打银行大中华区研究主管王志浩表示：2009 年底平均土地价格从上一年的933 元/平方米升至1923 元/平方米，涨幅达106%。我们有理由质疑，2009年的更生和激进会不会即时偿付更大的代价？抑或者会有更大的雪球来将它掩埋？

2009年，地王的大门由杭州拉开。产权40年的南山路勾山里B地块出让，杭州上城区投资控股集团有限公司以楼面地价4.6万元/平方米、230%的高溢价竞得该地块。2009年一季度，杭州市出让的15个地块中的大部分为各区县国企获得，在2009年经济刺激计划下，通过土地这一载体，地方国企将银行的信贷资金转化为地方财政资金，大大缓解了地方财政压力。而杭州也因2009年1054亿元土地收入冠盖全国地王之首。

从公司层面看，由此拉开的地王大战越战越酣，地产大鳄纷纷上阵。2009年，保利地产土地储备扩张超过千万平方米，需要支付的地价款总额近500亿元，北京、广州、重庆等城市均有其地王踪迹。2009年12月，经过120轮竞拍，保利以30.4亿元拍下北京东风乡高井村地块，溢价130%，楼面地价达23506元/平方米，与周边商品房售价已相差无几。保利2009年全年的销售收入为430亿元，与其新增土地储备价格相当。保利地产年报显示：2009年度，保利地产存货600亿、经营活动中的现金流存量为-11亿元，这也引来了保利地产现金流吃紧的质疑。

2009年地王的尴尬不断出现生动的注脚，大龙首当其冲。

北京双料地王大龙地产以总价50.5亿元、楼面地价2.9859万元/平方米竞得的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地被北京市国土资源局收回，并2亿元竞买保证金被罚没。大龙地产年报显示，2009年期末大龙地产现金类价物余额2.55亿元，与应支付的48亿元剩余土地出让金额相去甚远，捉襟见肘的支付能力几乎成为一桩笑话。

被潘石屹曾戏称“拍地不算账”的中化方兴，算的可能是另一笔账。中化方兴在2009年6月以40亿元拍得的广渠路15号地，于2009年底向北京市规委提出修改规划的申请，专家粗略估算，规划调整后可增加的实际建筑面积约为8万平方米。鉴于2009年6月30日参与广渠路15号地竞拍活动的12个竞买人（含竞买联合体）中，有3个竞买人对中化方兴公司修改规划条件的申请持有异议，北京市规委认为中化方兴公司修改规划条件的申请没有得到所有其他竞买人的同意，因此，决定终止修改广渠路15号地控制性详细规划的法定程序。

与此同时，国土部门对闲置土地的处罚也前所未有地严格起来，广州、上海、南京相继收回大量闲置土地，其中满是2007年地王的身影。少数过气地王也在积极谋求解套方式例如修改规划，这其中包括万科的位于广州的纺织路1号、江湾大桥以东地块、雅居乐的同福中路市红十字会医院东侧地块等；更多的还是不具备开发能力，闲置未动。

不仅是地方政府在收紧出口，金融政策同样停止向地产输氧。通过增发、信托等方式融资在2009年日益受到地产企业青睐，但是银监会日前发布《加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，规定信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。《通知》对信托公司房地产业务严格管理的态度也为2010年的地产融资环境带来了一丝凉意。在2010年政策尚不完全明朗的情况下，地王将是地产企业最大的不稳定因素。一旦出现2007年信贷紧缩情况，不断滚大的土地成本，如果再次遭遇房价下行，毛利率下降，降价空间被压缩，企业的融资困境可能会比2007年的寒冬来得更冷。

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