融科橄榄城的土地成本是多少？融科置地方面拒绝透露。但按照官方的公开资料，规划建筑面积515511平方米，合同地价款是159196088元。粗略计算，楼面地价是每平方米308.81元。

2005年9月3日，融科橄榄城以7100元的均价开盘，10天后，一期800套房子售出432套。

调价

望京地区以北小河为界，分成南北两部分。北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼具文化、教育、办公等功能；其中“望京新城”又分为A、B两区，A区为区级居住用地，B区为由大型公共建筑组成的市级公建中心。

2000年初，望京还是这样一个地方，“除了招待所或小区的地下室之外，就是一色的农民房了——漆黑的大铁门、幽深的四合院，还有一条看门的大黄狗”。

随着北京市政府层面规划的贯彻和城开集团进行的土地一级开发、道路修建等大量工作，2005年，望京地区已成为中高档居住区，开始被称作“韩国城”，中原地产当时统计称，望京地区的韩国人约2万人。

融科橄榄城7100元的开盘价也大体符合周边项目的定价，2005年的统计数据显示，望京区域市场的整体供应量达到281万平方米，其中普通住宅均价6561元/平方米，公寓项目销售均价6676元/平方米，别墅项目销售均价10642元/平方米。

2006年5月，融科橄榄城2期7—9号楼开盘销售，价格在8000元左右——直到这一年年底，其销售均价也仍停留在8600元/平方米。

这一年，许多融科橄榄城的购房者还在犹豫产权60年还是70年的问题，他们开玩笑说，如果是60年的产权，开发商是不是应该把房价打个八五折。

然而机会稍纵即逝。

2007年来了。

这一年发生了许多众所周知的事情，许多新词汇开始跃入公众眼球：流动性过剩、股市泡沫、楼市泡沫、各种资产泡沫，房子和股票以令人瞠目结舌的速度上涨，房价推高了地价，很快，地价又让房价变得更高……诸多因素交织混杂，已经让人分不清，到底是高房价导致高地价，还是高地价导致高房价？

不能再像卖电脑一样卖房子了。溯本求理显然不是开发商的职责，这样的氛围里，融科智地开始顺势而为地调价，当年6月，融科橄榄城3期开盘，均价超过11000元。

飞涨的房价也让更多的开发商们有更多的底气来拿地，2007年10月，北京合生北方房地产开发有限公司拿下了望京B30地块，楼面地价超过5000元；12月，北京市中关村科技园区电子城西区商业金融 （F1酒店）项目用地被北京昆泰房地产开发集团与北京昆泰嘉华房地产开发有限公司联合体收入囊中，楼面地价约4800元。

到了年底，融科橄榄城的销售均价已经接近18000元。

2008年，大起大落的股市和部分楼市并没有波及到融科橄榄城。2008年9月，融科橄榄城3期报价17800元/平方米。次年2月，楼市复苏的前夕，融科智地将橄榄城项目清盘，均价约17000元。

再调价

此后的楼市复苏、房价飞涨、地王，已经与融科智地无关。二手房炒家们接过下一棒，开始分享又一轮“盛宴”。

2009年9月，SOHO中国的两家全资子公司，北京新幕世纪投资管理有限公司与星润实业有限公司联合体以40亿元的价格拿下了望京B29地块，准备开发望京SOHO，楼面地价超过10000元。

潘石屹当时对成交价溢价1.7倍回应说：“政府确定底价的时候是按当时的成本核算的。这块地已经好多年了，当时的拆迁成本是比较低的。现在说是1.7倍，还是2.7倍是没有多大意义的。从价格来说，作为望京这个成熟的区域，最繁华的地段，标志性的建筑，1万块钱我们认为是一个特别合理的价格。”

他还驳斥说，SOHO中国闹地荒是小媒体的谣言，“说地荒都是无稽之谈”。

2009年12月，融科橄榄城二手房报价已达22000元左右。一个月之后，这个数字变成了25000元。这几个月的二手房价格走势宛如一条垂直拉升的股票分时走势图，到了2010年3月，均价已为27000元左右。据传，3月14日，一位融科橄榄城的卖家行色匆匆地来到链家地产的一处店面，要求将他的房源报价从30000元/平方米，提高到32000元，理由是，“听说这里要产生新地王”。