这一次，国税总局不仅提高了预征税率，还特别指示地方“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。”这是土地增值税自1994年开征以来，力度最大的一次征税和清算行动。

尽管过去5年8次发文，土地增值税仍然是无法真正清算的税种。大多数地方采取按销售收入1%-3%的比例预征，且随经济起落而松紧，因此被外界视作“橡皮筋”。

然而据中介机构测算，仅2009年，漏缴的土地增值税金额超过1800亿元。

2010年，“橡皮筋”会紧绷起来吗？

清算风暴

南京开发商张勇目前还有几栋楼要开盘。南京的楼价较2005年已经涨了数倍，土地增值获利越高，要交的土地增值税就越高，目前这些楼盘的土地增值税是按照销售收入的1%征收，如果进入清算，补交的部分就可想而知。

他的楼盘总体的面积是25万平方米，已经销售了一部分。销售完结的那部分均价是5300元/平方米，目前二手房价格是10500元/平方米左右。据安信证券测算，土地增值税清算细则如果严格执行，对于毛利率40%以上项目的利润影响应该在20%以上。

虽然开发商的历史经验证明，真正完成土地增值税的清算不是一件容易的事。不过这一次，张勇恐怕难存侥幸。一周之内，国税总局针对土地增值税连发了两道文。这也是破天荒头一次。

5月19日，国税总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对于清算时的收入确认和费用扣除做了进一步规定，并明确，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

25日，国税总局干脆要求“各地须对目前的预征率进行调整”。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

一位南京税务部门官员说，现在的预征率是很低的，按销售额的0.5%或1%，高也不过2%，但这与最后清算结果差距很大。清算时是按增值额的30%至60%征税，一般在30%或40%。

这位税务官员称：“最近税总发文，一方面是因为国务院要求各部门都要对房地产价格过高进行调控，税总希望通过严格清算进行调节；另一方面在目前地税收入少的情况下，土地增值税确实能增加财力，这是个增收潜力非常大的税种。”

然而，从2006年至今，这一潜力从未真正变成现实。虽然国税总局先后8次发文，清算始终是一件难事。

一根“橡皮筋”

“1994年国税总局实施土地增值税时，主要目的是抑制高房价，但土地增值税实施初期，房价不高，所以该税种并不受重视。”中国注册税务所协会常务理事郭伟回顾土地增值税最初落地的情况，当时由于这个税种较轻，被归口于国税总局地方税处负责，该处同时主管城建税、教育附加费，只是个小部门而已，权重不够。

自1993年《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布，土地增值税诞生起，这种地方税的命运即随宏观经济的起落而变化。曾有一段时期，国税一度打算取消土地增值税这个税种，并已经上报到国务院，但随后房价逐渐上扬，才没有取消。在一些业界人士眼中，土地增值税就像一根“橡皮筋”。

“直到2007年，土地增值税也没有像样的文件。”上述的南京税务官员一直在关注着这个法规的各项细则。也是在这一年，国税总局掀起了土地增值税清算行动。虽然在2006年底，国税总局专门就土地增值税征收发文，要求从次年2月1日起向全国房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。当时，这一消息公布后，凡是有些名气的上市房企几乎悉数跌停。

不过清算的难度却是税务部门未曾料想到的。

2007年，大连税务机关曾经就土地增值税予以调查，并对于万达地产的增值税清算状况予以置疑，万达地产梳理过自身财务状况之后，认为已投入了巨额的资金转化为当地教育投资，及足球队伍建设资金，“支出的都是真金白银。”

万达的这些支出能不能在土地增值税清算时抵扣？当时并无定论。