2007年9月，万科地产收购浦东超级大盘“地杰国际城”，将这个停滞多时的地产项目盘活。在2008年土地增值税核查行动中，万科金色城市（即地杰国际城）被列为核查对象，按照项目单价计算，该项目当时售价为2万至3万元每平方米，负责稽查的人员认为，应以2万元/平方米减去该地块原始成本价3000元每平方米，其差价即为清算土地增值税的基础。

万科提出异议，认为该项目为从上海地杰房地产公司收购，收购价折合1.5万元/平方米，差价应是以2万元减去1.5万元，所得差价应是上缴土地增值税的税基。

此次，由于主管核查的官员涉黄光裕案被捕，核查行动不了了之。

2008年之后，金融危机爆发，土地增值税清算的弹性空间尽显。直到2009年上半年，房价全线反弹，清算土地增值税再次进入税务部门视野。

据江苏税务部门人士透露，去年下半年，国税总局曾在全国调研土地增值税清算情况，还特别到江苏的常州和江宁区调研。据了解，目前江苏是全国实行土地增值税清算最好最严格的地方。

今年以来，房价呈现跳跃式上涨，4月，“新国十条”发布。国税总局的两份文件，是作为落实“新国十条”的配套政策文件发布的。国税总局称，新文件意在合理调节房地产开发收益。

这一次，会怎样？

据上述南京税务官员透露，南京最近的清算，使土地增值税至少成倍增加。“很多其他省市过去对清算做的不严格，如果真按总局要求操作，土地增值税估计得翻四五番。”

一位杭州市地税局的官员告诉本报，杭州最近这次清算是从2009年6月开始的，到今年5月，第一笔钱入库。杭州市所有符合清算条件的楼盘都被纳入了清算范围。他说，有些项目甚至是2000年之前开盘的楼盘。据估计，此次清算约有30亿左右土地增值税进入，“最后能到达的结果就是等于将预征率提到2%。”

而在2007那次清算令执行后，当年前11个月全国土地增值税清算实现补税还不到20亿元。这似乎也预示着，今年的清算行动力度将大大超过以往。

不过华远地产总裁任志强说：“目前在全国约有10至15个城市的土地增值税征收的执行是较为严厉。这个问题在北京早已不是问题了，没有任何一个企业在这个问题上含糊。”

但是，房地产专业咨询的服务机构世联地产的报告指出，2009年，全国商品住宅销售额达38150亿元。按照最低税率30%来计算开发商应缴的土地增值税，2009年应缴土地增值税额为2641亿元。以最高的预征比例2%来计算，2009年预付款为763亿元，也就是2009年全国土地增值税至少还有1878亿元没有收缴。以此计算，北京2009年土地增值税征收的缺口分别为125.8亿元。

深圳一位税务人员告诉本报，政府没有动力去推进清算是目前房地产增值税清算遇到最大的问题。

曾经担任过地方税务局长的郭伟对此也深有体会。“一方面，很多大型开发商进驻地方，都是直接由市领导引入，如果地税局去清算土地增值税，市领导可以去影响税务局的行为。另一方面，在很多地方，只要财政一吃紧，税务局就跑去清算，还没有一个长效的征收机制。”他说。

在南京从事税务的咨询专家韦明今年参与一个地产项目的清算，该商品房收入大约为9亿元，清算下来应补缴3000万之巨的土地增值税，但之前多年地方政府并没有向这家地产企业提出清算要求，“他们是市政府招商引资招来的，真正清算肯定他就跑到其他地方了。”韦明清楚记得当时地税官员说出的苦衷。

为确保政策落到实处，国税总局5月末下发的文件还要求各地有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，并在6月底前上报清算计划。

但是问题可能也由此而生。”哪家楼盘该清算，哪家不清算，南京的办法是随机选案，在确定哪些人做清算时，这个还是相对公平的。“一位知情人士告诉记者，不仅是南京，在其他任何一个城市，税政官员到底选择哪一个地产商作为清算对象或者说什么时候来找这家企业做清算，其自由裁量权是比较大的。

（本报记者张雅楠对本文亦有重要贡献）

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土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。