政府救市：旧城改建推动房价

正当丽水房价进入下行通道时，2008年4月，当地政府启动了该市有史以来最大的旧城改造项目——江滨区块旧城改造项目。因毗邻瓯江、万象山公园、南明湖等，江滨区块目前是丽水市区最好的黄金地块之一。

据介绍，江滨旧城改造范围为万象山以东、江滨路以北、大洋路以西、囿山路以南区块，共涉及单位、企业、居民和农民3500多户，拆迁房屋建筑面积约39万平方米。

另外，该项目改造内容包括拆迁安置房建设，城市道路、供排水、污水管网、垃圾中转站、公厕等城市基础设施建设，仓前菜市场改造以及公建、旅游设施开发等城市公共设施的建设。

“旧城改造是政绩，但更主要是为了救市。”一位丽水开发商说，江滨地块作为丽水黄金地块，一旦出让，必将创造丽水房价的新纪录，而且还能带动周边地块乃至全市房价的上扬。

出乎意外的是，如此大规模的旧城改造，在丽水却进行得非常顺利。之前丽水市区旧城改造指挥部统计，截至2008年12月31日，江滨区块仅剩下9户未签约，签约率达99.7%。

“高补偿款，是江滨旧城顺利拆迁的主因，这为政府救市另一大措施，”一位不愿具名的丽水开发商说。

当时丽水二手房价格每平方米七八千元，而江滨旧城拆迁补偿款基准价为8809元/平方米，再加上其他补偿，预计在每平方米补偿款高达1万元，这完全达到或超出了拆迁户的预期。

由于拆迁补偿高，再加上当时楼市低迷，基本上所有的拆迁户都选择货币安置，这与之前政府设想1/3家庭货币安置相距甚大。于是，原计划只要10多亿元就能解决的拆迁补偿，一下子扩大到30多亿元，为此政府背上沉重的债务负担。

尽管如此，3500多户家庭的江滨旧城拆迁，给房价破灭后的丽水楼市注入一股强心剂。丽水仟家房屋中介负责人刘女士说，于是一些拆迁户在买好住房同时，把部分剩余拆迁款高息放贷，进而带动楼市需求。于是，2008年下半年至2009年初，丽水房价又进入了一个上升通道。

该区块房地产已直接关系到丽水的固定资产投资。据丽水统计数据显示，今年前8个月份，丽水市房地产开发投资，在江滨绿城秀丽春江项目带动下重拾升势，完成投资30.58亿元，从1－7月下降21.7%转为增长1.4%，从而促进固定资产投资“全面提速”。

房价新一波：外来名企唱主角

在本地房企尚未恢复元气，政府又背负巨额债务下，谁来主导江滨地块的开发，将直接关系到丽水楼市、城市经营的未来走向。

去年10月，在公开挂牌出让竞标中，知名房地产企业绿城房地产有限集团公司以20亿元，毫无悬念地取得了江滨区块4个地块的土地使用权。

从丽水市国土局公告看，江滨4个地块对房地产开发公司要求非常高，必须具备国家一级房地产开发资质，注册资本金6亿元以上、连续三年入选全国综合实力百强前十名。同时，还要具备累计竣工交付建筑面积超过150万平方米，以及年销售额超过60亿元等硬性条件。

“这要求无疑是绿城专门设置的。”一位当地开发商说。

该开发商说，事实上早在2008年，丽水官方就主动与绿城集团进行接触，但谈判进展却非常艰难。

最后丽水方不得不作为退让，原规划2的容积率调整为0.6；2.2；2.6；2.2，楼面地价5000元/平方米下降至4800元/平方米，土地出让金15个月内交清。之后，丽水市政府发发布公告，一号四号地块综合容积率1、2号地块容积率为2.23，3号地块容积率为2.71，280多亩土地平均楼面价变为4800/平方米。

该开发商预测，这4幅土地的建筑面积40多万平方米，按每套房子110平方米计算，总房源在3700套左右，这几乎达到丽水将近一年的市场供应量。

2009年12月，在丽水经济发展战略恳谈会上，绿城集团宣布江滨改造1-4号区块房地产开发项目，投资金额达40亿元。

本报记者看到，绿城的江滨秀丽春江项目，正在进行地下基础部门使用。上述开发商预测，该项目开盘价预计在1.3万元/平方米至1.8万元/平方米之间，也不排除超过1.8万元/平方米，有可能引发丽水楼市的新一轮上涨。据了解，从今年7月份开始，该项目进行客户预约登记，为定价做前期市场调查。

“外来房企已成为丽水楼市的重要力量”，丽水市建设局房地产业处处长陈洪波说，目前丽水已有绿城集团、新湖集团等3家房地产进驻。

今年5月，新湖中宝以21.62亿元价格竞拍获取丽水厦河湖区块的三宗地块，楼面地价为5008元/平方米。据悉，此次挂牌的起拍价为17.28亿元，新湖中宝是在经历了48轮激烈竞价后，才击败绿城集团、浙江万厦房产等房地产大鳄后拿下该地块。

丽水新一轮的房地产热已经开始显现。