假如一切顺利，五年之后我国的房地产市场状况将彻底改观，供给将慢慢赶上需求，“住有所居”的梦想将在全国大体实现。

从人们看得见的方面来说，一是住房价格将会比较稳定，二是住房制度设计将比现在更为完善，三是在上述两项都实现的情况下，房地产业也能持续、健康和稳定的发展。

或许到那个时候，房地产再也难以像现在一样成为全社会关注的焦点，如果是因为满意度提高而减少被关注度，这绝对是一个好消息。

以上愿景并非仅是空想，而是有着坚实的现实基础。

光是今年一年，全国住宅用地的供应量就是18亿平方米，是去年的两倍多，而以前每年增长幅度也不过两三成。如果按照总建筑面积是用地面积的1.3倍、每套房子建筑面积100平方米的标准来计算，这一供应量可建设住房2340万套。

如果在未来五年内保持这一供应速度，那么在“十二五”期间我们可以新建住宅1.17亿套，而在同一时期，预计全国的住房拆迁规模仅为720万套左右，一建一拆，全国在未来五年的新增住房总量1.1亿套左右。

往前看五年，你就能明白这个变化有多大。根据建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》，当年我国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米，户均成套住宅0.85套，如果考虑非户籍家庭，根据统计局城镇人口数据和户均2.8人计算，户均住宅应为0.64套。即便是即将结束的2010年，我国城镇的户均住宅也仅为0.71套。

因此，这新增的1.1亿套住房，将彻底扭转我国住房市场紧张的现状。按照国家统计局的预估，到2015年，城镇家庭约为2.74亿户，住宅达到2.78亿套，户均1.02套，住房总体短缺的时代将告结束，住房市场可实现供需基本平衡。

当然，供需的基本平衡并不意味着矛盾的结束，众所周知，结构性矛盾是当前住房市场和房地产业的核心问题，尤其是一线城市，区域内的土地房屋资源有限，而希望进入这些城市的人群却非常多，难以简单地通过平衡供求来达到稳定房价。

解决问题的关键是调整住房供应结构，建立分层次、精细化的住房供应体系，包括保障性住房和商品房，出售房和出租房。“十二五”时期，调结构将是我国房地产业和房地产市场发展的关键。

根据住房城乡建设部的计划，2011年新建各类保障性住房1000万套，如果“十二五”期间保持2011年的建设规模，期间保障性住房建设总量为5000万套。

预计到“十二五”期末，各类保障性住房套数与城镇家庭的比例为25%，中低收入家庭的住房困难基本得到解决。其中，受市场因素和城市规模影响，一、二线城市的比重会更高一些，如北京可以达到40%以上，三、四线城市及小城镇的比例会低一些。

供应结构合理的另一方面是通过大力发展公共租赁住房，改变目前以售为主的住房供应模式，租售并举，实现住房保障的可持续发展。

为了更好地让这个市场发展，除了加快住房建设，也必须抓紧制度建设。《住房保障法》、《房地产管理法》这两部房地产市场的基本法律应该在未来五年内出台或完成修改；预售资金监管等配套制度将会普遍推行，覆盖全国的、比较完善的住房信息系统将会建成，这将为房地产管理和调控提供更为精确的决策支持；此外，房地产税收、金融制度将会得到完善，房地产市场发展的内外部制度将更为完善。

假如住房建设及房地产市场制度建设均能进展顺利，那么在“十二五”期末，保持房价基本稳定的宏观因素和市场因素均已成熟。2009年，我国人均GDP超过3800美元，“十二五”期间保持年均8%的增速，预计2015年达到6000美元以上，同时，我国城镇居民家庭将达到户均住房1.02套左右，实现每户平均拥有一套住房的目标，住房市场告别短缺时代。

从国际经验来看，人均GDP5000美元以上、户均住房1.05-1.1套这一阶段，房地产市场保持平稳，住房价格运行稳定。

我衷心地希望这样的一天早日到来。

苗乐如

中国房地产业协会秘书长，中国房地产研究会副会长兼秘书长